關于房地產的調控仍在繼續，但保利地產仍讓關注它的投資者感到其“霸氣十足”。
在完成了2010年銷售額超50%的增長后，作為“激進派”的代表，保利地產是否會放慢腳步？答案是否定的。記者多方采訪得知，“圈地”、“強銷”還將是保利地產2011年的“主旋律”。
依靠雄厚的土地儲備和資金保障，保利地產具備了強大的增長動力。而其盈利能力，也將在未來股價的長期走勢中得以體現。
繼續囤地
保利地產無疑是2010年最兇猛的房企。
2011年1月11日，保利地產公布了2010年的銷售業績：全年銷售額不僅同比增長超過50%，而且大大超出公司年初定下的500億元銷售目標。
公告顯示，在2010年1至12月，保利地產實現簽約面積688.39萬平方米、簽約金額661.68億元，分別同比增長30.7%、52.53%。雖然不及萬科的千億成績輝煌，但已足以使公司坐穩行業的第二把交椅。
在銷售大幅增長的同時，保利地產在土地上繼續保持激進的態勢。1月21日，在上海舉行的一場土地拍賣會上，保利地產以26.57億元的價格拿下了一宗當天成交總價最高的寶山區地塊，溢價156%，折合樓面價13445元/平方米。
據記者統計，2010年全年，保利地產共新增項目47個，新增建筑面積1786萬平方米，涉及總土地金額約558億元，接近銷售額的8.5成。其中僅在2010年最后一個月，保利地產就斥資103億元在北京、廣州、蘇州、紹興和長春等城市拿下8幅土地。
而在其拿地兇猛的2009年，也僅新增土地儲備1338萬平方米，地價款總計460億元。保利地產的囤地規�？梢娨话��！安粌H如此，2011年保利的拿地規模還將在2010年的基礎上增加�！币晃唤咏＠禺a高層的人士向《投資者報》透露。
對于房地產企業而言，土地無疑是最為重要的資產。在2010年的調控中，行業龍頭公司的市場占有率穩步提升，依仗的便是傲人的土地儲備。在這一方面，保利地產表現尤為突出。
根據貝塔咨詢合伙人杜麗虹的一份報告顯示，保利地產上市至今的業績增長中，81%的增長來自于結算面積的擴張，13%來自于售價的上升，6%來自于毛利潤率的增長。不難看出，土地資產不斷擴大為保利地產提供了增長的動力。
而在未來，保利地產的“重資產”成色仍將愈發濃厚。數據顯示，保利地產2010年12月份新增6個項目合計建筑面積達156萬平方米、總地價款103億元、樓面地價6628元/平方米。公司購地支出環比大幅增長，樓面地價更是創下近幾年新高。
根據保利地產2010年中報顯示，公司擁有4530萬平方米的土地儲備和在建項目，而加上2010年下半年已獲得的土地資源，尚余開發和結算資源在5000萬平方米左右，足夠保利地產5年左右的開發結算量。
此外，保利地產的項目布局重心更偏向于二三線城市。預計在2011年以“調控”為主題的市場中，二三線城市將成為樓市的有力增長點。而豐富的土地資產，將有助于保利地產的市場占有率進一步提升。
與此同時，“持有型商業資產的增加，將是保利地產未來發展的一大趨勢�！北＠禺a證券事務代表黃海接受記者電話采訪時表示，“盡管現階段持有商業地產的回報率，一般低于住宅開發的回報率，但對于保利來說，持有部分商業地產是必須的，因為它能提供持續的現金流入�！备鶕居媱�，未來的3年內，保利地產預計將持有型商用物業面積增加到300萬平方米，將商業物業的投資比例逐步提高到總體投資的30%。
圖謀“千億”
雖然近年來增長勢頭迅猛，但今天的保利地產仍然將自己定位為“成長型企業”。2010年，公司提出了“3~5年再造一個保利地產”的目標。不過業界更關心的是，蓬勃發展的保利地產能否在今年取得萬科的千億“戰績”。
政策調整下的市場波動時刻都在挑戰保利的規模性成長目標。不過在西南證券分析師肖劍眼里，保利地產是最有希望邁入千億級銷售額房企中的一個。
萬科公告顯示：萬科在2009年的銷售額為634億元，2010年為1081.6億元，提前4年完成其千億目標。而2010年緊隨萬科的保利地產銷售額恰巧也在600億元水平，何況公司在2006年7月份整合后上市時，年銷售額僅有40億元，其增長速度大大高于萬科。因此保利地產2011年的業績被理所當然地寄予厚望。
實際上，保利地產與萬科在運營模式上頗為相似：在拿地和銷售上采取“以銷定產”——參考存貨去化率來制定拿地計劃。并以“當年拿地，當年開工，次年銷售”的準則進行開發和銷售。因此，2011年，此前大量購地的保利地產銷售規模也將達到新高。
根據中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云估算，保利地產2010年全年的新開工面積約為900萬平方米。如果按照2010年9128元/平方米的銷售均價計算，這部分銷售面積可至少實現800億元銷售額。一旦銷售均價上升，或者2011年的新開工面積部分轉化為可售資源，其銷售額達到千億也并非不可能。
由于樓市面臨調控壓力，地產分析師更愿意用相對保守的30%作為銷售額增長速率。民生證券就預計，保利地產2011年推盤量將增長40%，銷售額將增長30%，預計銷售額可達到800億元。
而按照“3~5年再造一個保利地產”的計劃，公司2011~2012年的業績鎖定性較強，各項指標年增長率最高不會超過30%，即2011年銷售額約為800億~850億元。
盡管如此，千億銷售額距離保利地產仍不遙遠。公司在2009年和2010年新增權益建筑面積超2800萬平方米，將在接下來的兩年間集中釋放。保利地產董秘辦一位工作人員預計：“2011年將超1000萬平方米開工量”。因此，千億銷售額最遲在2012年內也將實現。
風險需控
當然，投資者對于房地產板塊最大的顧慮在于市場的不確定性。政策波動必然會對房企業績產生影響。不過對于保利地產而言，堅持“不囤地、不捂盤、不惜售”的快速周轉策略，已經在調控政策頻出2010年政策頻出的市場環境下展現出競爭優勢。而這也是其近年來高成長性的基礎。
區域布局方面，保利地產通過結構調整來降低調控風險。2009~2010年新增項目中，公司在成都、長春、中山等二三線城市占比明顯增加，目前70%以上的土地儲備在一線城市以外。
高盛高華證券研究報告認為，保利地產在非一線城市的土地儲備和凈資產價值占比分別達到了76%和54%，高于61%和45%的同業均值，預計這些區域的合同銷售表現將好于一線城市。
然而，保利地產因快速擴張而產生的高凈負債率也令很多投資者擔憂。不過截至2010年三季度，保利地產的現金余額為人民幣137億元，遠高于43億元的短期貸款以及第三季度新增加的72億元的長期借款。
在“最嚴厲的宏觀調控”的圍追堵截下，開發壓力將考驗保利地產的資金鏈。但高盛高華分析師卻認為，在調控背景下房企融資渠道收緊，保利地產借款不斷增加反映出公司強大的融資能力。