“最近，商品房銷售業績越來越不好，前來咨詢的人都比前段時間少了很多，像我們這個月的成交量還不足上個月的五成，國家政策如果繼續這么嚴下去的話，我們的房子銷量會越來越不容樂觀，‘剛需族’也變成‘觀望族’了。我們對市場也做了相關調研，也做了相關準備，有轉戰商業地產的打算�！蔽靼彩续P城一路某售樓部銷售經理告訴記者。
　　據記者了解，針對目前商品房住宅市場的蕭條景象，很多以前沒有接觸過商業地產的開發商都有準備轉戰商業地產的想法，有的甚至已經著手籌劃準備明年年初開售。

　　商業地產利潤大 轉入之前要調研

　　據西安市房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：截至10月末，西安商鋪可售量為343.89萬平方米，寫字樓為132.34萬平方米，商服用房和寫字樓的存量分別需要65.38個月和18.2個月方能消化完畢。
　　對此，很多人認為商業地產的庫存量如此之大，銷售周期最長需要近五年時間，由此擔心進入商業地產風險很大；也有人認為目前商品房銷量冷淡的情況下，商業地產是救市良藥，此時進入商業是最佳時機……
　　陜西聯商合元商業地產運營有限公司常務副總梁軍表示：“這就跟商品房的道理是一樣的，前幾年商品房火的時候住宅庫存量也很大，但還是不停地有新樓盤出現，其實就是‘品質決定存在’，做商業地產也是一樣的，只要是優質的、好的、高信譽的樓盤賣出去是不成問題的，最后庫存積壓的肯定是有各種客觀或者主觀的問題存在的；另一方面，‘商業’化程度也代表了一個城市的繁華水平，比如上海的商業化就比西安更高，他們的商業樓盤自然也比西安的要多。我個人認為，在目前商品房銷量冷淡的狀況下，做好前期的市場調研和分析后，轉戰商業不失為一種契機�！�
　　陜西省群策會代理機構創始人周治國認為：“樓市現在總體上都屬于低迷期，商業地產包括在內，但我個人認為一個城市發展的最高階段，必然離不開商業地產，商業地產的投資價值大于普通住宅。首先，商業地產是一種投資性產品，而且也不限購；其次，就價格上來比，普通住宅好點的均價基本上也就在7000到8000元每平米左右，但商業地產可以高達3到4萬元每平米，所以它的優勢很明顯，但即便是優勢明顯也有它的運營套路，盲目進入是不可取的，比如目前的庫存量大的問題，我認為就是源于有些開發商之前沒有做好準備就盲目進入商業地產，造成銷量不佳，所以要樹立起自己的品質，才能生存下來。在進入商業地產之前一定要提前做市場調研和分析，了解你所選定的地段的商圈類型和消費習慣，做好預算，在自己資金能力充沛，做好了準備和基本條件都具備的情況下再考慮轉戰商業方面�！�

　　商業類型多 選準商圈最重要

　　數據顯示，10月份，西安市商服用房銷量為4.54萬平方米，環比下跌17.34%，同比下滑43.87%；
　　寫字樓銷量環比上漲23.71%，同比下滑15.1%。單純從數據上來看，寫字樓的銷量似乎火了一些，而商鋪的銷量大不如前。實際的情況是怎樣的呢？
　　位于龍首北路上的某商業地產售樓中心的售樓員告訴記者：“我們主要做的是寫字樓和商鋪，目前處于前期認購階段，就目前咨詢和認購的情況來看，商鋪的認購率高一些，企業和個人投資的都有，特別是個人來問的較多，寫字樓主要是公司或企業訂得多些，總體上我們的商鋪賣的更好一些，因為我們所處的這個地段可能寫字樓就不如在高新那么好賣吧�！�
　　周治國談道：“商業地產類型很多，但常見的就是商鋪、寫字間和酒店等。很多人認為商鋪的銷量高一些，一說商業地產大家就想到了商鋪，這可能是一種思維固有模式吧。實際上各種商業類型都有投資價值，不能草率給自己的商業類型下定論，還是要看樓盤所在的商圈和周邊的消費習慣而定，比如曲江地段的高端酒店、休閑、餐飲場所就多一些，鐘樓附近就是購物與時尚街區；主流街區的商鋪就賣的比較好，非主流地段的商鋪租的比買的多等等，這就是消費習慣和能力決定了商圈的未來發展狀況。所以大家都認為是商鋪的銷量更火的看法不一定適合你，要看清楚自己的商圈類型，再定位哪種商業類型�！�
　　梁軍認為：“各種類型的體量都是不同的，比如，寫字樓的體量本身就大于商鋪，所以他們不能當成一種類型來比較，這只能說明寫字樓在這段時間銷量比前段時間好些，商鋪可能是之前受追捧過多目前暫時趨于冷靜。具體來說，寫字樓的銷售與上個月銷量相比確實上升了一些，因為它的體量本身較大，少則上百平米多則上千平米，銷售一間上千平米的寫字間收益要比商品住宅多很多，而且有的寫字樓還可以商住兩用，一舉兩得；另外，很多人對西安未來的發展預期都定位在國際化的層面上，因此有些單位也在更換辦公環境，提升辦公品質和公司形象，所以寫字間的銷量還是可以的。但商鋪算是公認的銷量較火的商業類型，俗話說‘一鋪富三代嘛’，因為商鋪大部分體量較小，靈活性較大，不管是公司還是個人都可以投資使用，所以投資的人較多一些�？傮w來說，商業地產類型繁多，要看你所在的區域位置等因素來論證它的可行性�！�

　　轉戰商業地產 營運模式很關鍵

　　梁軍表示：“有些人認為商業地產的投資成本要大于住宅，但實際上在體量相同的情況下，兩者的建筑成本差別不大，他們的差別在于后期的運營管理費用上。對于準備轉戰商業地產的開發商我有幾點建議：首先，在進入商業之前要搞清楚未來的商業產品需要什么；其次，要提前調研市場，選對地理位置，并提前掌握未來招商的情況、運營管理的模式等；再次，提前預算好前期的投入和后期回報的時間，確保在資金對接上要能承受得住。包括商業定位、專業運營團隊、售價、租價等因素都要考慮在內；另外，避開‘同質化’競爭，要有自己的特點�？傊�，商業地產與住宅類產品的運營模式是很不一樣的，進入之前要未雨綢繆�！�