未來幾十年中國最大的發展潛力在城鎮化，已經形成共識。大力推進城鎮化也是當前和今后一段時期經濟工作的重要內容。但是，城鎮化不是個筐，什么都能往里裝。比如眼下對房地產市場的判斷，就有拿城鎮化說事兒的嫌疑。
“城鎮化是發展的結果，而非發展的目的”，這一邏輯決定“城鎮化需要房地產，但不僅僅只有房地產”。但是，對于城鎮化的房地產機遇，投資者和市場表現得可能有些過于樂觀。
不能否認，在以抑制投機需求為主的調控持續三年之后，房地產市場積蓄了較強的反彈動能，被政策所抑制的一部分需求也在復蘇，但如果房地產假借城鎮化的名義重新泡沫化，所造成的后果不僅僅是前期的調控成果盡失，而且房地產的再泡沫化也會阻礙城鎮化發展，尤其是阻礙實現農村人口的“市民化”目標。
城鎮化又稱城市化，是指伴隨著工業化進程和社會經濟的發展，人類社會活動中農業活動比重下降，非農業活動比重上升的過程，與這種經濟結構變動相適應，鄉村人口與城鎮人口的此消彼長，同時居民點的建設等物質表象和居民的生活方式向城鎮型轉化并穩定，這樣一個系統性過程被稱為城鎮化過程。
城鎮化的這一定義說明，其內涵是經濟的工業化和人口的城市化。中國經濟經歷了30年高速增長，未來幾十年將回歸到中高速增長階段，中國經濟也將從外需拉動轉向內需支持。在這一過程之中，東部發達地區的產業升級和中西部地區承接產業轉移同樣重要，這些結構調整將伴隨著農村居民收入提升和消費升級等。未來，中西部地區，以及其他欠發達地區將成為城鎮化的重點區域。
在中西部地區城鎮化過程中，首要難題就是農村人口的城鎮化，這些農村人口如何工作在城市，生活在城市？此前的新農村建設中，不少地方搞成了“政府下海、農民上樓”，不少地方甚至出現農民“上樓致貧”現象。
城鎮化不是多造房子、多修路、多建幾座摩天大樓，在當前穩增長的大背景下，要警惕片面追求基建和房地產，以做大GDP。為了追求城鎮化快速發展，有個別大城市房地產投資已占固定資產投資一半以上，有的城市的土地收入占地方政府可用財力的50%以上。一旦城鎮化出現急躁、冒進情況，其后果很難預料。畢竟，今年的宏觀經濟仍面臨諸多不確定性，地方政府償債能力和財政狀況仍不樂觀。
未來，城鎮化的正確定位是促進人的全面發展，如果還是簡單地將城鎮化定位為“投資拉動經濟增長”的著力點，那么大規模的城鎮化無異于投資大躍進。在城鎮化大旗掩護下，地方政府的投資沖動將會更加有恃無恐。同時，要警惕城鎮化背后的地方政府融資風險。要將城鎮化與財稅體制改革緊密相連，理順各級政府間的財政關系，盡快建立政府債務的風險預警和防控機制。此外，地方政府還應在公共服務與社會管理方面承擔更多的責任。