央視網消息：11號被稱為北京房地產晴雨表的北京春季房展會開幕了，而幾天前，號稱史上最嚴厲的北京國五條細則剛剛出爐。在政策高壓之下，今年北京春房會的日子會好過嗎？在北京展覽館12個展廳里，參展賣房的都是誰？參加買房的又是誰？央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財經評論員張鴻共同評論。
　　外地樓盤成主力，海外項目唱主角，北京房展會變身全球展銷會。嚴厲調控下，投資需求是否仍然旺盛？海外房產投資風險知多少？
　　記者（張鴻）：過去這幾年，春季房展會我都來參加，但是今年還是差點走錯了。因為之前我并不知道，這個展會換地方了，從原來的國貿換到了北京展覽館，換地方一個重要的原因是原來的地方太小了，不夠了，參展商太多。無論是境內還是境外的參展商都出現了大幅度增長，據說北京展覽館現在的展廳面積是原來的三倍，那開發商們巨大的參展熱情和剛剛落地的國五條，和北京還有些寒意的春天，都形成了鮮明的對比。
　　說是北京房展，唱主角的卻不是北京的房地產項目，而是來自外地的兩百多個樓盤則占據了展廳的大部分面積，。
　　白波（宜春市人民政府副市長）：往哪賣？我們就選在北京，因為北京的環境，跟我們宜春沒法比，他倆有互補性。宜春是個沒有霧霾的地方，我們宜春人只是在電視上看到霧霾。
　　記者（張鴻）：阿魯巴你聽說過嗎？這是加勒比海上一個只有十萬人的小島，那今天它也來到了北京房展會，來參展。據說呢，那里環境非常優美，所以他們主打叫阿魯巴島你的世外桃源。而且還據說那里現在已經有很多的中國人，在投資置業了。
　　阿魯巴參展商：這是一個小島，有魅力的海灘，氣候宜人。熱情好客人的人們，完善的博彩設施，有很多的投資機會。
　　參觀者：隨便看一下，可能以后小孩子要出去念書，來看一下這個房展。
　　參觀者：我覺得我還比較傾向于新加坡這個地方，然后它可以有一個創業的機會，它投資的費用也不是特別高。
　　參觀者：它那個是出國的，移民的，我跟他開玩笑說，我保障金都交不起。還是想再投資一套小戶型。
　　鄭向東（北京房展委員會副秘書長）：參展商積極性比較高，我覺得還是看重北京的購買力，看重中國的購買力，特別是現在政策情況下，還有更多一些正常的投資需求，也在瞄準旅游度假地產，海外的一些房地產項目。我覺得這樣的平臺，也是市場和老百姓需要的。
　　底特律參展商：我們裝修完以后，去幫你出租。出租以后客人進來，房屋簽合同簽好，你們房租收到以后，你們才開始把費用交我們，就是一次性交五千美元。
　　購房者：所有的手續多長時間能辦完，包括房產證。
　　底特律參展商：一般來講，是你從簽這個房子買下來以后，到房子開始（收到租金），等你收到你的第一個月的房租90天。
　　購房者：你這個東西你租完了之后下月，我賣完之后，下月我拿不到租金，我找誰去？
　　底特律參展商：你拿不到租金找我們，這是第一個。第二個因為這個房子是你。
　　購房者：我不去住，我只投資。底特律沒有人住。
　　底特律參展商：你可以告我們。
　　李卉（本臺記者）：我現在就是位于底特律市區附近的一片居民住宅區，在這里我們看到這棟房子由于長時間遭到遺棄，已經變得破爛不堪了，而且被成片成片的垃圾所包圍，像這樣的房子在底特律可謂是隨處可見。
　　戴洪灶（芝加哥福興銀行執行總裁）：底特律其實也是一樣的，雖然它的價位很低，相對它的風險也大。價位低的原因是很多人不想要這個房子，所以它的價位一直降下來，所以價位低的東西相對來講可以說風險大。

　　張鴻：北京房展會越來越像世界投資移民洽談房展會（《央視財經評論》評論員）

　　我覺得挺奇怪的，這里不應該是越調控，然后來看的人越少嗎？后來怎么越調控越多了，后來發現其實是賣房的人，就是參展商的熱情特別特別高，買房的人當然也挺高，但是不是像原來那樣，我在這跟個看房班車就直接到那里去看了。因為現在五環以內的房子其實已經很少了，所以現在很少有看房班車，來的基本上都是投資，投資都是哪？都離北京很遠了，南邊到海南，海南這幾年都是一直組團來的。北邊有黑龍江宜春，還有云南的大理，這些地方基本上都是，北京沒有的，我這都有，他們盯上的都是北京投資人的口袋。你越限購，你的口袋里的錢越要有去處，所以首先我不限購，第二我這生態好，宜春那個多氣人，說他們那里沒有霧霾。所以我還跟他們建議，你們以后廣告詞第一沒有霧霾，第二買房不用離婚，大家就全聚到你那買房了。還有云南大理，你到現場就能看到那種生態，它現場打扮得特別漂亮，然后很多小姑娘也都特別的漂亮，在那還能喝著茶吃著零食，然后跟她們聊天，整個就是挺好。你會感覺到，有很多的人確實對北京以外的，除了自住需求以外的投資需求的愿望特別強烈。
　　在現場，北京五環以內的才占5％，很少，然后它也是一個環狀。五環、六環之間的這應該是我們通常說剛需，可能買這個房子是自住的。然后再往外轉就到了河北，河北這一片可能也是在北京限購的，也是買來想自住的，再往外就到京津唐地區，那個可能就有一點投資的意圖在里面。再往外說，就是宜春、云南大理這些組團來的，那個純粹的就是旅游地產的概念。再繼續往外就出國了，比如說塞浦路斯，如果說最近它沒有危機，可能很多人都不關注塞浦路斯在哪，塞浦路斯幾十萬歐元就有一個歐盟的身份。所以這是世界房展會，我覺得它越來越像世界投資移民洽談房展會，投資移民的概念很強烈。阿魯巴島你知道在哪嗎？阿魯巴今年組團來了，這是加勒比海的一個小島，190多平方公里，這個島上一共才十萬人。他們的經紀人說我們那也有很多中國人，房子很漂亮。然后還說我們有好多中國人在那投資，我們一看購買力還行，就跑到中國來參展。我覺得他們做的還挺業余，現場還是找的組委會給他找的翻譯，自己都沒帶翻譯。
　　這些海外團其實都是來試探，我這幾年的感覺特別明顯，就是慢慢開始多起來，塞浦路斯有十幾個展位。而且這種商機，不光是投資者能看到，那些房地產開發商也能看到。今天的房展會上能看到，出國轉地銷的項目，比如綠地集團、碧桂園，他們在海外也蓋了這樣的房子，然后再回過頭來推銷，這是他們也發現中國在海外置業的商機。

　　尹中立：北京的房價遙遙領先于世界　這是一個高度警惕的信號（《央視財經評論》特約評論員）

　　從北京這次房展會的現象來看，這其實是一個政策的效應，因為這次新國五條調控，應該說北京的細則是最嚴，為什么最嚴？因為北京在這之前房價漲的最快，所以這次的新國五條針對性很強，北京這個細則的核心是限購，而且是限價，實行了多重的管制措施。
　　在這種背景下，為什么在這之前北京漲的最快，是因為你的購買力很強，但現在不能再買了，那么你多余的購買力干什么？再加上北京天天這樣的霧霾天氣，所以給全世界、全中國的開發商一個很廣闊想像的空間，那么就到北京參加房展會，所以北京的房展會在一定意義上來說，它已經升級了，它不是北京市的房展會，它是中國的房展會，乃至是全球房展會的一個組成部分。
　　看到這樣一個宣傳資料，我似曾相識，我第一次看到是在兩年前。那時候美國人開始關注中國人買房的動向，而且組團到北京來，搞一次大型的活動。第一次是2011年的6月中旬，浩浩蕩蕩包了一架專機，還帶著吃的玩的一起到中國來。當時我抱著好奇的心理說，美國人為什么對大洋彼岸的中國房地產市場如此之關心？他們的組織者說出了心聲，2010年一年，中國人在美國買房，差不多占了美國在本土之外的第二名，第一名是墨西哥人。差不多有一百億美金之多，所以他們開始破天荒的組團到中國來，搞這種大型的洽談會，中國的購買力已經開始引起了，包括美國在內的全球開發商的高度關注。這種情況至少說明中國的購買力很強，比如從房價的比較來看，北京的房價已經開始遙遙領先于全世界，這是一個高度警惕的信號。有人說在北京賣出一個廁所，能在全世界很多地方買一棟別墅，說起來雖然有點夸張，但是也道出了一個事實，北京的房價，包括北京在內的其他一些一線城市，房價已經高高在上，這是一個不爭的事實。

　　張鴻：海外房價相對便宜　但投資需警惕風險（《央視財經評論》評論員）

　　我在現場看到國內這些投資者，原來以為投資海外房產的一定是特別有錢的人，但是發現其實沒那么簡單。比如底特律的房子很多都是十幾萬人民幣就可以，然后你所有的產權給他，然后到最后給你回報，他去把產權證辦下來以后，他去替你出租，出租完了給你錢，一個月給你租金回報。所以好幾個現場的這個咨詢者就跟我說，說為什么不在國內投資，為什么到那去投資？在美國的那個房價，對美國人來說確實挺貴，但是對中國人來說確實不貴。有一個人跟我說，中國的房價基本上一覽眾山小，在這種情況下確實可能你會投資海外房產。，第一你能投資得起，第二確實是有一些回報。但是也是有風險的，我采訪了好幾個人是要自住的，一個是在多倫多，也在多倫多工作，然后在底特律買房，還有一個是準備給自己的孩子，然后看看房子。

　　尹中立：投資不動產風險非常大（《央視財經評論》特約評論員）

　　為什么美國人對那么高的收益率不感興趣，而中國人感興趣？理由只有一條，因為中國的房價一直在漲，所以吸引了所有人的關注，原因就是因為價格不斷在上漲。美國人為什么不關注？因為06、07年房地產泡沫崩潰之后，這樣一個美好的愿望已經無法實現了。其實這種故事在全球不停的輪換的在上演，所以中國人到美國買房，興趣如此之濃厚，這就讓我想起90年代的初日本人的行為。
　　日本人當時經過了80年代，房價不斷的暴漲之后，突然感覺到自己氣勢如虹，非常有錢了，跑到美國去買這個大樓。當時最典型的案例就是洛克菲勒大廈被日本人財團買下來了，當時引起了美國朝野上下高度的關注，日本人要買下整個美國了。如果按照當時的市場價格來計算，把整個東京的房地產價格變現的話，可以把美國全部的房地產都買下來，這實際上說明什么？說明大量的國內的人到海外投資置業，他的心里的動機就是因為房價已經上漲到一定階段之后的一個獨特的現象。也就是說，泡沫經濟發展到一定程度之后，這種人文的心理預期，對房地產的憧憬，胃口被刺激出來了。另外，他彰顯這種資產的價值，就是那個泡沫的價值非常足夠大，所以日本人90年代初買下洛克菲勒大廈，最后自己流動性出現危機的時候，變現資產的時候又以不到一半的價格賣給了美國人，這就說明什么？不動產實際上在購買的時候風險很大。

　　張鴻：現在確實是錢太多，不投資房產，錢往哪去？（《央視財經評論》評論員）

　　為什么我說現場有很多看上去收入水平不是那么高的人，在那準備投資置業，我覺得有點意外呢？他們跟我說，說我們的錢沒地方去，你告訴我去哪？我現在就有幾十萬，不到一百萬，我去哪？所以我跟他們囑咐，不如跟我們相關的部門來囑咐一下，就是我們還是要拓寬一下居民的投資和渠道。因為現在確實是錢太多，錢往哪去，這確實是一個問題。

　　尹中立：四年時間　中國的貨幣總量已經翻了一番（《央視財經評論》特約評論員）

　　從總量來說，今天央行公布的最新的統計數據，我們貨幣供應量現在是一百零三萬億，這個數字是什么意思？2008年，中國的貨幣總數是四十萬億，也就是說過了四年多，中國的貨幣總量已經翻了一番還多，這說明我們房價在一定程度上，它實際上是一個貨幣現象，所以調控房價光限價不行，你還要限制購買力，所以要從抑制，根本上需求一直著手的話，你可能要把這個……