近期，受商品房銷售額下降的影響，4月份房地產的營業稅為443億元，下降了4.2%，而房地產企業所得稅為248億元，下降了3.1%。那么，房地產開發商的苦日子真的要來了嗎?在時下救市論的聲音背后，到底誰在真正的叫苦?目的又是什么?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業銀行首席經濟學家向松祚、著名財經評論員劉戈共同評論。

　　跳多遠減幾萬，南京近郊一樓盤亮出奇葩促銷術。樓市成交低迷，4月房地產相關稅收收入下降;房企資金是否進入枯水期?大潮過后誰被晾在沙灘上?

　　向松祚：中國的很多經濟問題與房地產的過度膨脹有關

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　現在中國房地產市場，我想有兩個字能準確的概括目前的狀態。一個是降，就是全部都在降，銷售面積在下降，銷售額在下降，營業稅在下降�，F金流下降，利潤在下降，房價也確實開始在降，至少有很多地方在開始打折。第二個字就是急。確實急，開發商當然是最急的，因為他們現在由于負債很多，可能出現現金流的問題。那么政府也在急，特別是有些地方政府在急。還有一些就是金融機構，銀行也在著急。這個一個降，一個急，在這么一個大的背景下，我覺得大家要放平這個心態。什么叫放平這個心態?過去這些年，中國的房地產市場實在是太火爆了，我們的房產商，至少一部分房地產商，或者絕大多數的房地產商已經賺得太多錢了，我們看到中國的首富，中國首富什么各種富豪的排行榜差不多70%都是房地產，那這說明一個什么問題?就是說中國的這個房地產行業已經脫離經濟體系的其他的部門它走的太快了，發展的膨脹的太厲害了，就好像打個比方來講。

　　打個比方，就像一個人一樣，你的四肢和五官，某一個器官，或者某一個肢體部分長的太厲害以后，一定會讓身體出現非常大的問題。其實中國的很多經濟問題就與我們房地產過度的膨脹有關，所以現在開始調整。開始調整大家就著急，我覺得這個急有一點非理性的態度，大家必須要開始回歸理性。

　　劉戈：現在整個預期發生了變化　部分開發商的資金鏈可能斷裂

　　(《央視財經評論》評論員)

　　現在由于整個預期發生了變化，在這個行業里的主體的行為也會發生變化。比如說有些建筑企業，在這之前，房地產開發商欠了很多錢還沒急著要，原本我知道你是五個鍋三個鍋蓋在這倒騰著蓋著，現在我要是不趕緊把這個錢要回來，可能我就要不回來了，所以你不給錢我就停止施工，這個時候對于開發商來說，原來已經繃的很緊的資金鏈可能發生斷裂。

　　前一段時間我們說的奉化興潤那家企業，它實際上是一個純區域性的、10億級水平的企業，但是光耀這樣的企業是百億級別的，它已經變成了一個全國性的企業，因為它不但在惠州，在深圳，在長三角，在天津都有項目，他的老板自己總結自己走過了一個什么樣的路呢?首先他起步比較晚，由于起步比較晚，他想迅速的獲得市場，所以攤子鋪的特別大，這樣的話資金需求量就特別大。沒這么多資金他怎么辦?上市，所以這個時候入股礦產想借殼上市，結果干兩個沒干成，錢就打了水漂了，資金就更加緊張。興潤和光耀這兩家公司其實非常典型，像這樣的公司有很多，現在我們看到那些上市的企業相對而言受到的壓力要小一些，但是沒有上市的主要靠一部分銀行貸款，一部分東拼西湊的一些企業，他們壓力現在非常的大。

　　向松祚：一些房地產公司要為過去瘋狂的擴張付出代價

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我給你看一下我所掌握的數據，為什么我說現在著急，就是今天剛剛公布的房地產企業有幾個數據，141家A股的上市公司是房地產，房地產公司里面差不多有50%，準確的說應該是48%的負債率已經超過70%。房地產行業的專家們，或者企業家通常認為70%是一個比較危險的線。為什么?因為一方面你是負債，另外一方面你是資產。房地產企業除了負債率高以外，還有一個麻煩問題，跟銀行有點像，就是他是有一個期限錯配，比如說他從銀行借的錢，有的是非常短期的，可能就是一年的，兩年的，很少有三年以上的。但是他把這個錢拿去買了地，蓋了房子，如果這個房子不能在三年之內，兩年之內，或者一年之內把它銷售出去，那他必須借新債還舊債，所以這是一個很麻煩的問題。如果你負債率超過70%，就意味著當房價或者土地價格稍微一下降，你的現金流、你的償債的壓力就會變得非常的緊張。而金融機構會馬上開始采取措施要求你來歸還貸款，因為金融機構，特別銀行，他非常關注這個風險。

　　這里面還有一個問題，我對房地產老板做過一些調查，房地產負債還有一個麻煩，就是說我們現在這個負債率他沒有詳細統計，到底是從哪里的負債。根據我的調查，房地產公司負債里面可能60%是銀行貸款，另外的40%是來自于其他的社會融資渠道，個別或者說有一些房地產公司大量的用理財產品，什么委托貸款，信托貸款這些東西，這些東西第一，期限更短，第二，收益率更高。然后他會引發什么?就是如果他覺得你這個公司會出問題，那些投資者可能要求盡快的要贖回。

　　現在說房地產一些公司著急，我覺得這個著急就是他們要為過去瘋狂的擴張要付出代價，同時他現在必須要做好準備，這不是一個小事了，為什么他現在有點扛不住了?為什么現在開始降價?因為他必須要回收資金，讓他的債務能夠盡快的能夠歸還，否則一遭到起訴，那整個的資產價值又會進一步的縮水。

　　劉戈：會不會等房企哭到一定程度以后　政府就會出手

　　(《央視財經評論》評論員)

　　今天如果你把比如說拐點、房企、救市這三個詞輸進去以后，你會發現出來的新聞要不是這兩天的，要么就是2008年10月份的，和那個時候非常像。

　　也就是說，由于整個市場的預期已經非常明顯，那么這個時候大量的房地產企業，還有一些學者，以及這些圈子里面的人現在對于救市的討論就會非常的激烈和熱烈。到現在為止，我們還沒看到地方政府的救市多少條，但是在2008年，當這樣的聲音發出一段時間以后，各個地方政府救市的24條，26條，28條就開始出來了，所以這個時候我們靜觀其變，看看下一步會不會由于先是這個哭，哭到一定程度以后政府就會出手，現在我不知道。

　　向松祚：政府無法救市　經濟的調整不以人的意志為轉移

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我完全沒有劉戈這么樂觀，所謂救市之聲，確實現在有些房地產商，甚至包括有一些媒體，一些所謂的專家也在呼吁，但是我必須要講的是，此一時彼一時也。就是說今天，我想救市怎么救?我現在想問所有的房地產老板，想問我們有一些所謂的專家怎么救?印鈔票嗎?鈔票印了給誰呢?然后政府要給我們每一個人發100萬，讓我們去買房子嗎?還是政府自己去買房子嗎?還是人民銀行降息降準嗎?這些措施其實恰好就是我們過去這些年搞的太猛以后，造成了我們這些行業出現了問題，不僅僅是房地產，我們很多行業都出現這樣的問題，這樣的問題政府怎么救?

　　經濟的調整它不以人的意志為轉移，那么為什么會出現救市?這個救市里面其實背后有兩個論，我覺得這兩個論有一點道理，但是基本上也是錯的，一個論就是所謂綁架論，很多人說為什么政府要救?說因為中國經濟被房地產綁架了，你不救房地產，我們全部要完蛋，中國經濟就要完蛋，什么居民收入也要完蛋。其實根本沒有這么嚴重，我們正好是因為房地產過度的擴張，拖累了中國的實體經濟，弄的我們所有的制造業行業都去搞房地產。鋼鐵也去搞房地產，高科技也去搞房地產，所以我們這樣怎么搞得下去呢?

　　向松祚：現在沒有手段可以救市了 難道地方政府直接去買房子?

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　如果說我們這一次又開始重蹈覆轍，或者說我們搞一點刺激措施，甚至強刺激的措施，只會讓我們現在的經濟結構問題變得更加的麻煩，積重難返，它最終調整的困難和難度，或者說負面影響要比我們現在要大的多得多，所以我非常贊同克強總理在多次場合講的一句話，就是說我們要保持定力，我們不要再出臺所謂的強刺激，中國經濟結構問題是一個根本的結構問題，不是靠強刺激可以解決的。

　　第二個我想強調的，現在其實也沒有手段去救市了，怎么救?地方政府去買房子嗎?地方政府去直接買房子，當然現在開始有些地方政府已經出現了所謂的微刺激措施，什么取消限購，但是這個東西我們知道，過去這幾年需求已經早就釋放掉了。我們有一個說法，連房地產行業內部的人都承認，我們這幾年房地產價格瘋漲，有一個就是叫做需求的透支，就是需求透支什么?幾代人的錢已經買了房子，還怎么去買?所以我想救市這個呼聲是沒有任何道理的。

　　劉戈：中國房地產市場需要一次市場教育 需要經過優勝劣汰

　　(《央視財經評論》評論員)

　　中國房地產市場需要一次市場教育，因為實際上從中國房地產，商業房地產真正開發起來以來，中國的房地產企業沒有經歷過一次大的波折。在2007年，2008年的時候，本來要經歷過這樣一次洗牌的過程，但是沒有經歷，所以很多企業最后還越做越好了，那么在這里面，好的企業和垃圾企業，有一些企業在做投資的時候，應該說他資金也不雄厚，也沒有技術，也沒有人才，但是憑著膽子大，最后都賺了錢，那么這樣對于整個市場來說，它不是一個正向的引導。

　　現在如果沒有一次這樣的洗牌，沒有一次讓那些真正的質量低劣的，管理水平低的，資金實力不雄厚的這樣一些企業退出市場，那么這個市場一定是一個雜亂的市場，所以現在是到這個時候了，那么在這樣的一個過程當中，本來是已經在任何的一個正常的市場里面都不應該生存的公司，它退出肯定是正常的。

　　如果很多的企業達成了一個共識，也就是說房價這么撐是撐不下去的，那他自然會降。其實過去兩三年來，實際上很多城市里面，樓市已經進入到這樣一個狀態，不是到今天，或者說這幾個月才進入到這個狀態的，實際上交易量已經是在逐漸萎縮，很多房子看起來在賣，賣不出去，大家一直在觀望，在等。等什么?等好時機，然后等的到了一定程度了以后，由于房地產對于整個經濟的綁架，所以政府必然會出手，那么現在他等不到了以后，他自然會按照一個…如果這個企業本身的管理能力、資金實力夠，那他能夠承擔降價來銷售一部分房子的損失，那么那些承擔不起的一些企業，就讓市場自然把它淘汰。

　　向松祚：樓市要回歸理性 在調整過程中會出現大規模的洗牌

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　當然，我們今天講房地產會出現一個調整，甚至出現一個拐點，并不是意味著中國房地產市場就沒有發展，中國房地產市場仍然還非常大，我們現在講的是要回歸理性，什么叫回歸理性?就是說過去地方政府過度依賴土地財政的這個時代應該結束了，過去無數的企業，包括無數的制造業企業，高科技企業都去搞房地產，靠房地產補利潤賺錢的日子應該結束了。所有的老百姓都指著買房子賺錢的時代應該結束了，中國的經濟應該轉向結構調整，轉向真正的用科技，用服務來拉動經濟，這才是我們需要的模式。

　　在這個大的背景下，房地產商怎么樣?我們有無數的房地產企業，有些房地產企業實際上是不應該存在的，所以在這個調整過程中一定會出現一個大規模的洗牌，比較理性的、比較穩健的這些房地產公司一定會有很好的發展，而且房地產行業里面已經開始有一些房地產公司開始在做革命性的轉型。我一定把他稱為革命性轉型，什么叫革命性的轉型?就是我不再專注于是造新房子，我專注于提升服務，我專注于把現有的房子，比如說你沒有管理好的，我把你買過來，或者我把你接收過來翻新，我把它管理好，提升價值。中國的房地產在很多地方都已經供給過剩了，我們不能再去大規模建房子，而且怎么把現有的房子，無論是寫字樓，還是住宅樓，我們怎么能夠提升它的品質和服務?這就是一個根本性的轉型，從建造轉向服務，這個轉型過程里面，那誰走到前面?未來房地產就能夠基業常青，其他的一些靠短期的拿塊土地賺一筆錢，賺一把就走的房地產公司肯定有一批會被市場洗牌掉的。