隨著越來越多中國留學生來英國深造，36歲的宋揚從留學市場找到了創業機會——學生公寓。

　　與中國國內不同，英國大學的宿舍數量一般遠少于在校生數量，學校無法滿足的學生租住需求一般由市場承接，學生公寓產業由此出現。

　　2002年，宋揚來英國杜倫大學讀書，取得工商管理碩士學位后，選擇留在英國工作，并隨時準備創業。

　　對一個學英美文學的大學畢業生來說，在競爭激烈的英國創業何嘗容易？宋揚和愛人畢業三年后在倫敦“抄底”買的第一套房子，讓他對好地段房產所帶來的收益感觸頗深。于是，他開始關注英國的學生公寓市場。

　　2008年金融危機前后，機遇來了。包括酒店、辦公室在內的一些商用物業價格被英國市場嚴重低估。這一方面是因為購買這類房產不好申請貸款，所以它們的流動性很差；另一方面是因為受金融危機影響，這類房產在過去幾年的賬目表現不佳，影響了銀行對商業地產的估值，許多物業還被迫進入拍賣市場。

　　與此同時，中國經濟迅速崛起，來英國上學的中國留學生逐漸增多，宋揚發現如果把空置的商用物業改建成學生公寓，可以穩定收租。

　　將商用物業改建成學生公寓，不僅要對房間、煤氣和電路等進行改造，更要將物業的使用用途從商業轉換為民用，并取得學生公寓所需要的特許牌照。這并非易事。

　　宋揚查詢政府網站，并向專業人士尋求幫助，弄清了哪些地段的哪種物業是可以轉換的，并逐漸鎖定了第一個收購目標——一棟距離倫敦35分鐘車程、有25間臥室的破舊三星級酒店。酒店門口就是直通當地大學的校車站，位置理想。老房東在經濟危機中破產，酒店被迫被銀行罰沒拍賣。

　　起初，當地政府規劃部門因擔心酒店轉成學生公寓后可能因管理不當而擾亂當地治安、制造噪音，因此拒絕了宋揚的收購申請。但宋揚通過拜訪當地議員，和他們深入交談、釋疑解惑，最終讓他們相信學生公寓項目能為當地學生提供性價比高、環境更好的公寓。

　　為了省錢，宋揚在那個漏雨的破酒店中席地而睡；為了趕在新學期開始前完工，他和施工方反復溝通、事無巨細。終于，第一個項目如期完工，學生順利入住。宋揚嘗到了甜頭：學生公寓的租金一般是提前支付一年，物業使用用途從商業轉為民用后，銀行對物業的評估方式也從按照經營賬目改為按照租金收入，這讓改建后的物業估值提升許多。

　　多年創業打拼后，宋揚找到一個商業模式：低價收購破舊的商業樓，轉換使用用途，改建成學生公寓后，重新抵押給銀行，股權釋放，收回本金，持有物業并收租。

　　與老移民多在餐飲領域打拼不同，在宋揚這樣的新移民中，不少人已經開始從事新興行業。但新老移民之間沒有改變的是，他們身上那股華人不畏辛苦、自強不息的奮斗精神。

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