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　　近年來，房地產行業在國家宏觀調控下一定程度上改善對高速度、高增長、高杠桿的模式有所改善，各個城市房價得到一定程度的控制。2021年，為根治這一局面，國家從土地、金融、購房端多措并舉，規范房企理性發展，使房地產業起到促進經濟良性循環的作用。同時，在政府宏觀調控過程中也出現了一系列問題，表現突出的是房企的流動性問題，通過觀測市場的變化和政策的效果將對2022年房地產業的發展有一定借鑒意義。

　　2021年，集中供地政策下三批次供地市場反應漸冷。2022年新一輪土拍即將展開，2021年12月31日，北京市規自委官網掛出15宗涉住宅類用地預審請地塊，總起始價約357.8億元，其中包括較為熱門的王四營地塊。這15宗地塊中，6宗地塊需滿足“70/90”政策，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發建設總面積的70%以上。

　　2022年上半年在“三道紅線”規范下，房企積極降杠桿，上半年，龍湖、中梁控股、雅居樂、富力地產、弘陽地產等房企利潤率均持續下滑。其中，雅居樂的毛利率下跌30%，同比下降6.3個百分點，創下五年來新低，跌至28.1%。富力地產毛利率跌至21.7%，較2020年下降3.5個百分點，凈利率也從去年同期的11.7%跌至約7.8%。相比之下，中糧控股、大發地產、綠地控股、中交地產、首創置業等10多家房企的凈利潤率跌至5%以下。數據還顯示，上半年，保利地產、中海地產、遠洋地產、龍湖集團、招商蛇口、中國金茂、金輝控股、越秀地產、寶龍地產、華僑城、世茂、佳兆業等房企“三條紅線”均達標。

　　2021年下半年以來，房企出現不同程度的流動性危機，平安證券2021年12月下旬發布的一份固收研報顯示，地產美元債發行同比下降150億美元，縮量明顯。西南證券相關報告顯示，在“三道紅線”和銀行貸款集中度管理制度的共同作用下，房地產企業的融資總額大幅下滑，房地產企業單月融資規模同比連續10個月下降，2021年1-12月共融資17652億元，同比減少26%。雖然融資有所放松，但主要為結構化寬松，融資規模不會有大幅提升，借新還舊存在較大壓力。

　　根據西南證券觀點，2021年末，房企將面臨美元債到期、節前兌付大量工程款的雙重壓力，以176家房企為樣本，2022年到期總債券余額約6363億元，根據主流房企債券在有息負債中的占比約30%，推算總的有息負債到期規模約在21210億元左右，而2021年1-12月行業融資總額為17652億元，存在較大的缺口，這種狀態在未來幾年將會持續，多數房企仍以降低債務和融資為發展前提。