消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產規模大、市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。受益于一系列促消費利好政策的釋放，自2023年10月首批項目亮相至今的一年多時間里，市場對這一新興資產類型的關注度持續高漲。

　　6月3日，來自深交所信息顯示，2025年首單消費基礎設施REITs——中金中國綠發商業資產封閉式基礎設施證券投資基金于近日正式獲批并注冊生效，即將開啟發行?！暗讓淤Y產有何優勢”“項目業績表現與收益穩定性怎樣”“未來擴募能力如何”……“上新”之際，《經濟參考報》記者實地探訪了該基金底層資產——位于山東省濟南市南部的領秀城貴和購物中心，并與原始權益人、租戶及基金管理人進行了交流探討。

來源：深交所網站

　　“深挖”區位優勢潛能

　　“這是我們周邊5公里范圍內唯一體量超10萬平方米的大型商業綜合體。很多附近消費者周末都會選擇來這里，尤其是家庭客群。我們從2019年進駐至今已將近6年?！蔽挥陬I秀城貴和購物中心B1的華為智能生活館，苗店長和記者交流道，“在‘以舊換新’等政策刺激下，升級換代的需求顯著增多，我們也在去年8月份進行了擴租，升級為華為智能生活館，新增了新能源車展區，現在日均銷售額又有了大幅提升?！?/p>

　　家庭型消費者是購物中心的核心客群?！棒斈茴I秀城毗鄰二環南高架，交通便利，容納13萬人的居住社區也給底層資產項目帶來穩定的家庭型客群基礎?！鳖I秀城貴和購物中心副總經理王寧介紹，不僅如此，項目3公里范圍內共有小區216個，常住人口達47.55萬。

　　綜合中金中國綠發商業資產封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書來看，合理的業態比例分布加上區位優勢，為底層資產奠定了良性成長的基礎。從運營數據來看，從2014年開業以來，十年間的項目客流量、營收、利潤等核心數據呈現持續穩步上升的趨勢，平均出租率基本穩定在約95%的水平。

　　根據中金中國綠發商業資產封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書中披露的數據，該購物中心2024年營業額22.31億元，同比2023年的18.88億元出現較大幅度提升。2024年基礎設施項目營業收入15985.30萬元。其中，店鋪租金收入10626.07萬元，占當期收入比例66.47%。截至2024年末，基礎設施項目正在履行的商鋪租賃合同共228份，租戶業態較為全面。

　　“綜合物業類型、定位及盈利能力，我們決定選取領秀城貴和購物中心作為首發資產。根據2024年度各商業項目的營業收入、經營性凈現金流等盈利指標情況來看，該項目均展現了較強的運營優勢，其中領秀城貴和購物中心2024年度的經營性凈現金流（NOI）指標達9526.10萬元，在體系內排名前列?！苯涣髦?，山東魯能商業管理有限公司財務資產部經理武華表示，“通過發行公募REITs，公司可及時收回一定比例投資，回籠資金可用于建設、收購、培育新項目，增強公司循環投資能力?！?/p>

　　品牌布局持續優化

　　REITs的底層資產需要具備穩定持續產生現金流的能力，于一家購物中心而言，如何深耕消費者的需求與偏好、不斷優化招商策略提升經營質效至關重要。

　　“作為一家購物中心，要在品牌業態配比、特色打造以及常態化運營中不斷尋求創新與突破。從短期與長期視角規劃品牌分布調整時，我們會采取相對穩健的策略，通常不會進行大規模的品牌布局變動，而是著重于品牌的優化與提級?！蓖鯇幗榻B，如在新引進品牌的篩選上，優先考量具有較高市場知名度與廣泛市場占有率的品牌，此類品牌通常銷售業績穩定，能夠在商場內保持良好的經營表現。同時，關注品牌的租金承受能力，確保新引進品牌在契合商場定位、助力提升整體商業氛圍的同時，與商場達成互利共贏的合作關系，以實現商場品牌布局的持續優化與商業價值的穩步增長。

　　同時，依據市場動態、消費者需求變化以及商場自身發展狀況，每年制定招商調整規劃，逐步調整品牌布局，持續優化商場的業態組合。在保障家庭消費客群偏好的基礎上，不斷迎合年輕消費群體消費偏好，今年年初，購物中心迎來了一家來自天津的輕食餐飲品牌“娜娜家”?！胺e極搶占年輕消費市場，我們也在做一些潮流化探索，希望構建起青年社交引力場，進而為購物中心的發展注入更多活力?！闭{研中，一位營運部負責人告訴記者。

　　王寧表示，“隨著項目趨于成熟穩定，我們也正著力引入承租力強的優質品牌，繼續提升出租率，促進品牌定位及租金收益進入良性循環?！?/p>

　　中金中國綠發商業資產封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書顯示，領秀城貴和購物中心2025年到期業態以零售、配套、餐飲為主。為進一步豐富整體業態布局，提升購物中心時尚潮流度，以購物中心缺失品類及當下市場新興品牌為主要方向儲備了較充足的租戶。就新簽品牌，原始權益人魯能商管將按照調整計劃鎖定一個目標品牌，同時與多個備選品牌做招商洽談，為鋪位調整升級提供多元選擇，促進優質租戶的如期入駐，著力提升租金水平。

　　王寧介紹，為積極順應新時代消費潮流，不斷提升消費者購物體驗，魯能商管還不斷深化商業平臺的一體化、數字化建設，精研AI在現代商業全過程管理深度運用，構建“AI+商業大模型”，持續優化商場商服、智慧招商、工程物業等系統，通過消費行為大數據及專業場景大模型，助力提升項目整體銷售水平，提升租金收益。

　　擴募儲備充足 開啟“輕”資本新通道

　　“公募REITs為我們的存量商業資產盤活及‘投融管退’打通了新路徑。未來，將平穩有序落地擴募項目，逐步實現，完成重資產投資向輕資產運營轉變，以徹底盤活公司整體商業資產，對于公司推進綠色轉型、實現高質量發展具有重要戰略意義?！蔽淙A表示，以凈現金流分派率等市場化指標為導向，也有助于推動各商業項目提質增效，引導持有型物業良性發展。

　　記者了解到，在已運營的同類資產中，魯能商管持有或運營的核心商業資產分布于京津冀、成渝、長三角等多個地區?！半S著運營時間的推進、運營成熟度的不斷提升，未來根據中國綠發集團的規劃以及基金擴募安排將選擇優質資產分階段適時裝入REITs?！被鸸芾砣酥薪鸹鸱矫娼榻B，同時，中國綠發集團亦有較為充足的在建同類資產。

　　據不完全統計，我國目前存量購物中心數量已超5800家，體量超5億平方米。機構人士認為，伴隨更多消費基礎設施優質資產的引入，將吸引更多資金參與，有助于企業構建持有型物業’投、融、管、退’商業閉環，將流動性較低的不動產項目轉換為金融產品份額，提升資產和資金的運營與運轉效率，降低負債水平。在頭部商業資產運營管理機構紛紛“由重轉輕”的大趨勢下，已構建公募REITs等資產證券化平臺的企業無疑正在市場競爭中搶奪先機。