從定向銷售到團購房，從延期保價到辦卡享“一萬抵十萬”……樓市嚴控下，房地產開發商們使出渾身解數，頻打各張優惠牌，在房價“降與不降”之間徘徊。
“試探性”降價
“憑在職職工工作證購買我們這里的房子，就可享受99折的優惠�！苯�，某樓盤的銷售團隊走進了國家機關大院，對該單位職工做起了定向推銷樓盤的生意。
無獨有偶，最近京城多個樓盤都推出了各種名目的“促銷”手段。如順義的京漢鉑寓項目推出了“買贈”特惠購買三居房款直減10萬元，購買四居送10萬元外加一個車位；通州的京洲世家樓盤，現房整體均價每平方米16000元，而據銷售人員介紹，樓盤的預售申請均價是每平方米22000元�！伴_發商是為了回籠資金，才愿意降價的�！�
上海、深圳等地的樓盤也頻打優惠牌。深圳鹽田區的某樓盤均價1.7萬/平方米，若當天登記，可享受9.7折基礎上再打9.9折。其他樓盤也多有類似于直減、一口價、特價房、團購房、買房砸金蛋送家電等優惠措施。
“先看看銷售局面是否改觀，再做下一步打算�！敝袊缈圃撼鞘邪l展與環境研究中心主任牛鳳瑞對中國證券報記者表示，在當前樓市交易量下滑、資金回流困難的情況下，開發商會先進行一些“試探性”營銷，如稍微打點折，給些許優惠等。
鏈家地產首席分析師張月告訴中國證券報記者，目前待售期房出售壓力增大，開發商會采用一些手段來提高銷售速度�！暗麄儗χ苯咏祪r會比較謹慎，因為明降可能會引起老業主糾紛等，影響開發商形象，一些大型企業尤其注重�！币虼�，目前打折、辦卡等手段比較合適。
房價拐點或來臨
中國指數研究院3月監測的30個大中城市，樓市成交量總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
國家統計局公布的3月份70個大中城市房價數據顯示，全國房價整體出現企穩態勢，尤其是調控最為嚴厲的北京、深圳等一線城市，房價環比持平或回落。
與此同時，國家對樓市的調控政策卻絲毫沒有放松。繼限購、制定房價調控目標等一系列政策出臺之后，4月上旬起，國務院又派遣8個督查組分赴16個�。▍^、市），對調控政策的落實情況開展專項督查。國務院常務會議近期也強調，要“鞏固和擴大房地產市場調控成效”，“堅持調控方向不動搖、調控力度不放松”，重申“嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩定市場預期，把房價控制在一個合理水平”。
重重壓力之下，開發商究竟要在“降與不降”之間徘徊多久？牛鳳瑞表示，目前開發商面臨價格下行的壓力非常大，若還是賣不出去，不排除通過加大降價幅度等措施吸引買主。但他亦指出，房地產政策要通過各種要素的配置來達到調控效果，短期內就調控見效，期望值太高。
記者手記 撲朔迷離四月天
雖然傳統的樓市“小陽春”沒有如期而至，但4月樓市依然總體表現出回暖態勢。4月18日至24日一周，上海樓市共成交2979套房源，商品住宅成交均價首次突破3萬元/平方米，這被業內視為調控效應的減弱，樓市的又一次回暖。然而中國證券報記者實地走訪和分析卻能夠得出另一番體會，四月“陽春”背后或許隱藏著更多秘密。
上周以來，上海眾多中低端項目齊現“熱銷”行情。浦東的明星樓盤中海御景熙岸，一口氣開出300多套房源，曾掀起一陣排隊高潮，銷售人員甚至稱有些購房者是通宵排隊。但實地了解卻發現該盤當日真正售出的只是60余套房源，并不能稱為真正的熱銷。而另一個位于外環的寶山區某知名大盤，本周末即將加推房源，上周末正在加緊蓄客，銷售人員宣稱積累了大量客戶。中國證券報記者在現場發現，并沒有原先預想中的熙熙攘攘的火熱場景，只有零散的客戶看房，現場的銷售人員數量甚至超過了客戶。
按照之前上海市本地規定，新樓盤只可以自由向下調低售價，如果要上調售價，則需要得到房管部門的審批通過，這與“一房一價”實質意義相同。但此用來遏制開發商亂漲價的“一房一價”政策措施，還沒等到5月1日開始實施，就已經開始遭遇化解。以中海御景熙岸為例，網上數據顯示此次銷售的房源價格為26000－30400元／平方米，但該盤開盤后實際報出的價格為21000元／平方米左右。業內人士分析，開發商為了避免行情好轉時提價遇阻，申報預售許可證時故意大幅報高價格，預留出足夠的上調空間，形成了網上報價與實際售價的巨大差異。
即便是被業界視為豪宅回暖之標志的上海紫園，近期也開始遭遇質疑。上海紫園上周一舉成交了34棟獨棟別墅，成交面積合計約1.77萬平方米，成交均價超過10萬元／平方米。德佑地產的分析報告稱，上海紫園上周的成交量，超過了該項目2009年和2010年的總和。另據了解，上海紫園上周售出的這34棟別墅是在一天之內集中成交的，如此多單價超過10萬元／平方米的獨棟別墅被整體購買顯然可能性也不大。
有分析師分析，上海紫園的集中成交，可能是由于信托融資的資產抵押。不久前中凱置地就用這樣的手法，抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。如果上海紫園確為抵押，此次成交的34套別墅就可以融資約18億元。業內人士分析，這表明開發商寧愿高利率借錢也不愿降價賣房，一方面是目前資金壓力并不是太大，二是仍寄希望于后市能夠回暖。
豪宅未必真熱銷，中低端住宅銷售情況分化，在四月樓市回暖的背后，更多的仍是觀望與忐忑，未來供需雙方心理的博弈繼續進行，樓市即將在這種博弈中呈現出真正清晰的走勢。