大量商品房滯銷，北京通州區域正面臨著過去不曾想象的尷尬。
　　據北京房地產交易管理網顯示，截至5月24日，通州商品房庫存已經超過兩萬套。數據顯示，通州最近1年來商品房預售項目合計為30個，提供的房源套數合計為10695套，簽約套數僅為3090套，簽約率不到3成。其中有10個項目的簽約率不足1成。
    而此前的2009年至2010年間，通州區曾是北京房價飆升最快區域，從均價8000多元/平方米到25000元/平方米，通州房價用一年多時間漲了3倍。曾幾何時，通州新城規劃被開發商熱捧為“超越浦東、接近迪拜”。而如今，“漲價明星”有可能成為降價帶頭羊。據本報記者了解，通州區部分樓盤已難以承受重壓，有降價打算。
　　與此同時，包括期房和現房在內的北京全市商品房庫存，也悄然爬上了10萬套關口。這是繼今年1月18日后，4個月來首次突破10萬套。
　　不僅僅是北京，采訪中本報了解到，全國各個城市庫存量均在爬升。盡管還沒有到達2008年的峰值，但業內資深人士認為，按照目前增長趨勢，一線城市庫存量今年完全有可能實現甚至超越歷史高峰。
　　采訪中常年跟蹤房產市場的長城證券分析師劉昆等人預言，樓市去庫存時代已經到來。

　　無可回避的庫存壓力

　　令SOHO中國董事長潘石屹記憶猶新的是，2010年上半年，他曾接到建委相關人士的電話。那時北京市可售住宅存量不足5萬套，其中能銷售的只有3萬套，而按照往常非調控年份，北京每年要消化16-17萬套的住宅，這意味著當時的庫存3個月就能消化完。
　　所以，電話另一端，建委負責人非常著急，希望能找到迅速增加供應的辦法。后來人們可看到，調控不能說不嚴厲的2010年，北京房價仍舊大幅上漲。
　　對于當前北京10萬套的庫存量，潘石屹認為，約相當于7至8個月的消化量，不會對市場產生實質影響。
　　一個數據是，2008年，北京市商品房庫存曾一度超過14萬套。但他并沒有否認庫存量正在持續增加的趨勢。
　　庫存量的增加，給市場帶來了巨大壓力。

　　庫存或達峰值 地方官稱房價沒漲即是跌

　　“在政策高強度、存貨高企和景氣下行的背景下，地產行業已開始進入去庫存時代�！眲⑴袛�。
　　中金公司也提出了相似觀點。
　　中金不久前披露的專門報告認為，4月份以來各城市庫存去化月數，已接近或超過2010 年全年高點，隱含著樓盤銷售去化率并不如人意，同時開發投資數據還維持高位增長，意味著開發商資金面在持續惡化，開發商延遲推盤等舉措只會拉長行業調整時間，很難博弈到市場反轉。
　　在此局面下，全面性的降價潮是否會來臨？

　　三季度降價可期

　　在這場曠日持久的房價調控博弈中，地方政府執行力度被認為是決定房價漲跌的關鍵因素。
　　但現實是，部分地方政府的抵觸心態相當明顯，甚至私下對中央政府滿腹牢騷。
　　一位不愿意透露姓名的地方政府發言人在接受記者采訪時抑制不住憤怒，他指出，把房價下跌作為調控的目標是片面的，“衡量房價高低的另一個維度是收入，為什么短期內不讓收入大幅上升？”他說。
　　他認為，在CPI上漲的背景下，房價沒漲就已是下降。持這種觀點的人在開發商中不在少數。
　　該新聞發言人稱，調控本身就是中央和地方的博弈，而博弈需要時間。他認為，現在還不到評估調控效果談論結論的時候，評估效果至少要等到三季度。
　　他坦言，民眾不要指望房價會發生快速下降。從他們監測的目前入市項目看，這些項目受區域以及去年高價拿地影響，地方政府能把房價控制在不漲的態勢，就說明調控已經見效了。
　　北京四季房展研究院副院長鄭向東認為，就目前整體市場而言，價格明顯受到供給的結構性因素影響。雖然個別樓盤已開始降價，但在整體統計數據上看不到明顯下調，入市的高端樓盤較多，郊區樓盤相對較少，平均價格比較平穩。
　　不過，據SOHO中國董事長潘石屹分析，如果成交量持續下滑到一定程度，總會有開發商因為資金問題撐不住，他預計年底就會出效果。
　　“目前之所以一直沒有降價，主要與開發商的心態有關。開發商總是覺得限購政策是短期政策，不是長期政策。目前沒降價，說明開發商資金上仍然扛得住，在融資收緊的背景下，資金主要依賴銷售，撐不住的時候就會降價促銷�！�
　　潘石屹稱，目前住宅成交惡化情況非常嚴重�！拔覀冇�15套房子放到網上去競拍，其中有3套是住宅項目，最后住宅的成交價僅達到預期的75%，而其余的商鋪寫字樓都是最高限價成交，最快的5秒就秒殺了�！�
　　不管開發商實際處境到底如何，一些專家開始呼吁其降價的決心。
　　北京科技大學教授趙曉就明確表示，當前住宅市場正處于價格的下行通道，理性的開發商面對中央政府強硬的調控決心，加快銷售才是首選。但他同時坦言，受預售款監管、按揭放貸速度延緩等政策影響，加快銷售又得不到錢，開發商也面臨著困局。

　　超預期政策出臺？

　　巨大的庫存壓力下，關于限購政策是否會在年底退出，坊間有很多猜測。
　　頗具代表性的是清華大學金融系主任、央行貨幣政策委員會委員李稻葵的觀點。他認為，年底會有某種政策上的變化。李稻葵說，今年對房地產市場來說是革命性的一年，限購政策會讓大部分城市的房價平穩下來，甚至略有下降，到年底前調控的目標就有可能實現。
　　“到時包括濟南在內的許多城市可能會逐步退出限購政策，或者采用更加靈活、更加精確、誤傷比較小的政策替代限購政策�！�
　　趙曉則持相反的觀點，他認為當前房地產走勢仍以橫盤振蕩為主線，以微降為趨勢。而這與中央調控目標仍有距離，不排除調控加碼的可能性。趙曉認為，調控加碼有兩個方向，一者出臺新的政策，二者從嚴執行現有政策。
　　鄭向東也對限購政策的持續性表示樂觀。他預測，限購政策在北京這樣的城市至少會持續兩年。
　　地方政府的心態又如何？前述地方政府新聞發言人稱，“對于未來是否會出臺調控措施的問題，應該去問中央。這輪調控一直都是地方政府在配合中央政府，地方政府不會主動去出臺調控措施�！�
　　5月24日住房和城鄉建設部住房改革與發展司司長倪虹公開表示，針對部分城市房價過快上漲的現象，國務院出臺的一系列加強房地產市場調控的政策措施，已取得初步成效，但成果尚需鞏固。
　　倪虹表示，搞好房地產市場調控，是一項長期任務。下一步調控的方向與目標是“三基本、兩協調、一嚴控”。
　　倪指出，要實現這樣的目標，需要從增加供給、加大保障性住房建設力度，調節需求、完善差別化稅收信貸政策，加強監管、規范房地產市場秩序等方面共同給力。
　　對于什么是影響中國房價平穩的因素，倪虹認為，第一是供求；第二是商品的本質屬性也會影響到供需關系，進而影響商品價格。
　　鑒于住房具有消費品和投資品的雙重屬性，倪直言，當投資性住房需求達到一定比例的時候，正常的住房供需關系被扭曲了，進而價格也可能被扭曲了。
　　“要想讓房價保持平穩，達到一個合理的水平，就要抑制投機投資性需求，鼓勵和引導自住型和改善型住房需求�！蹦咧赋�。
　　顯然，巨量的庫存，還要結合商品房投資需求看待；如果當調控政策穩妥地卡住了投資需求，消費需求自然順暢浮出，庫存因而得以順暢釋放。