經濟導報記者近日走訪濟南多家新樓盤發現，雖然開發商和銷售人員面對購房者依舊表示已經銷售過半或更多，但是私下卻坦承“金九”確實不太旺，沒有達到預期銷量，“銀十”也不敢奢望。深感壓力的開發商也欲通過所謂的“瘋狂折扣”等促銷手段提升銷量，但樓市成交卻依舊慘淡，促銷手段因此顯得蒼白無力。
　　濟南信和眾聯房地產經紀有限公司總經理金樹乾對導報記者表示，在限購政策緊壓、樓市庫存量激增、開發商資金鏈緊張的情況下，今年的樓市明顯表現出行情低迷、火爆場面難再的情形。

　　濟青庫存能賣15個月

　　根據中國山東網房地產數據統計，按照目前濟青樓市的銷售速度，暫忽略不計未來幾個月新增的房屋數量，僅現有的新房存量足夠全市銷售15個月。截至8月底，濟青兩地存量住房累月增加，已達到歷史高點，如何消化這部分住房已經成為眾多房企的普遍難題。
　　導報記者開車沿旅游路從西向東行駛，再從經十東路向西返回，一路上大大小小的在建或在售樓盤令人目不暇接。旅游路上的杰正·嶺寓目前已經有4棟商業住宅建設到了6層以上，對面的逸城山色已經拔地而起了近10棟高層住宅，導報記者估算了一下，僅在這一個區域就有大概至少600套新房源。
　　數據顯示，今年1月濟南市場存量住宅為3265套，存量面積為40.5萬平方米；到5月初，存量住宅已達4026套，存量面積達47.4萬平方米；到8月，存量住房飆升到5601套，存量面積突破63萬平方米。這其中，6月到7月一個月的時間，存量房增加的套數超過1200套。
　　是什么原因導致省城存量房驟增呢？業內人士的觀點全部指向了限購令。陽光100銷售總監陶曉智表示，受限購令的持續深入影響，購房者觀望情緒更加濃厚，真正出手的購房者隨之減少，這使得樓市供大于求。
　　面對庫存超量這一現象，南益地產集團山東區域營銷總監楊海龍表示，庫存現象還是主要針對中小型房地產開發公司和本地房企，國內名牌房企會根據調控政策統一調節，而且受口碑和品牌營銷影響，位置好和投資性價比高的地產項目依舊能夠吸引剛性需求。

　　促銷花招不如降價直售

　　傳統旺季的樓市銷售量走低令開發商心情不爽，只能用促銷花招引人眼球。
　　導報記者的手機上每天都能接收3到5條關于樓市促銷和活動的短信�！皥F購買房，史無前例優惠折上折”、“買房送車位、送院子”、“抽獎送大禮”等各式促銷層出不窮。
　　剛剛過去的中秋小長假期間，假期最后一天，濟南住宅與房地產信息網披露的數據顯示，全市住宅成交僅6套。面對這樣的數字，購房者卻表現得十分淡定，直言華而不實的促銷不如真實降價來得實在。
　　鏈家地產首席分析師張月對導報記者表示，目前市場上降價才能成交的現象非常明顯，個別降價區域整體成交明顯好于其他未降價的區域。但就全國而言，山東市場價格整體僅小幅下降，大幅降價依然是少數現象。

　　價跌或在今年底

　　上海大學房地產學院教授陳湛勻對導報記者表示，目前房地產開發商的資金鏈仍然能夠運轉，如果資金持續受到壓力，開發企業勢必靠降價求量。因此，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在今年底或者明年初呈現出。
　　金樹乾也表示，由于“剛需”減少和觀望增多等原因，房地產買方市場時代在一線城市已經提前到來。
　　陳湛勻表示，面對買方市場，暫且不議購房者需求，對于開發商來說，可以說既是機遇又是挑戰。只有當房價下跌至所謂“拐點”，成交量才會有所提升，市場供求關系才能達到價值與價格的新平衡。所以，降低利潤是開發商們面對買方市場的首要選擇。面對即將到來的“銀十”，一場大幅度的降價風潮，勢必正在醞釀之中，到時候答案自見分曉。