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由于國家相關部門早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開發商就想出了“售租分離”的模式來打政策的“擦邊球” ]
原先承諾“10年包租”的公司在第三年已無力償付租金，到底是經營不善，還是一場精心策劃的騙局？
2010年6月，在上海工作的丁偉（化名）購買了一套位于昆山市巴城鎮的商鋪，項目開發商為昆山華燁置業有限公司（下稱“華燁置業”）。
丁偉介紹說，簽完購房合同后，在開發商的指定下，他又與一家名為昆山龍易投資管理有限公司（下稱“龍易公司”）的企業簽訂了委托經營合同，后者獲得業主的獨家委托，負責經營商鋪，并承諾在今后10年內向業主支付租金。
和丁偉一樣購買上述商鋪的還有100多位業主，涉及總購房款在6000萬元以上。今年10月，業主們收到龍易公司發來的一份聲明稱，公司已經瀕臨破產邊緣，無能力繼續履行委托經營合同。自此，一直打著“10年回本”如意算盤的商鋪業主才如夢初醒——自己的投資可能打了水漂。
昂貴的“包租十年”承諾
昆山巴城，緊鄰陽澄湖，是著名的大閘蟹之鄉。2010年，就在游客前往陽澄湖吃蟹的必經之路上，華燁置業打造的這個名為“龍樂蟹咬金”的項目開始銷售。
記者獲得的一份樓盤宣傳資料顯示，“龍樂蟹咬金”項目位于巴城鎮迎賓西路與湖濱路交叉口。開發商聲稱要打造的是一個陽澄湖生態大閘蟹交易市場。據悉，該市場總建筑面積1.1萬平方米，項目可分割產權商鋪200余套，商鋪單套面積20～50平方米。
日前，記者在“龍樂蟹咬金”項目現場看到，該項目的許多商鋪已空置多時，部分餐飲、零售店鋪亦生意慘淡，人氣明顯不足。
據丁偉介紹，購買該商鋪的業主多是上海人，且以老年人居多。他向記者坦言：“我認真算了一下，按照開發商承諾的年租金收益率，包租10年基本可以收回成本，再加上當時樓市還比較火，就果斷買下了一套�！�
丁偉與開發商簽訂的商品房購銷合同顯示，其購買的這套面積23平方米左右的商鋪總價約43萬元，折合單價約18695元/平方米。
“那個地段當時的市場價頂多5000元/平方米，但因為有10年包租的承諾，我們才以如此高的價格購買�！�
丁偉介紹說，開發商方面同時承諾年租金收益率不低于7%�！拔屹I的還屬于相對便宜的，有些位置好的商鋪單價甚至在2.5萬元/平方米以上，整個項目的均價肯定在2萬元/平方米以上�！�
然而，與業主簽訂“包租10年”合同的并非開商華燁置業，而是另一家公司，即龍易公司。
丁偉給《第一財經日報》提供的“龍樂蟹咬金”委托經營合同顯示，龍易公司有權以業主名義進行出租事項的談判，確定租賃合同條款并代表業主與承租人簽訂《房屋租賃合同》，委托經營期限為2010年10月28日～2020年10月27日，年租金收益率為7%～10%不等，并且，每年收取的租金中超出基準租金的部分由業主與龍易公司六四分成。
雙方約定前兩年的基準租金在購房款中扣除，龍易公司應從第三年，也就是2012年10月28日起支付業主相應租金。
經營公司悄然撤資
“小面積、低總價、高回報、零風險”，這是“龍樂蟹咬金”項目曾經的廣告宣傳語。直到龍易公司發函給業主們，聲稱其無力支付租金之前，大部分業主并沒有意識到風險的存在。
丁偉對記者坦言：“這個項目的好多業主都是上海的老年人，許多人甚至都沒有去項目現場看過，我去過幾次，雖然看到租賃情況不怎么樣，原先承諾的大閘蟹交易市場也沒有開出來，但想著畢竟簽了合同，對方應該會保障我們的利益�！�
更讓丁偉以及廣大業主氣憤的是，龍易公司在獲得獨家委托經營權后，又與趙某個人簽訂了招商服務協議，獨家委托趙某負責“龍樂蟹咬金”項目的招商工作。
在近期發給業主的函件中，龍易公司方面稱：“趙某違反了龍易公司與其簽訂的招商服務協議，不僅出租租金低于雙方約定的最低標準，且擅自允許他人在有關商鋪內進行裝潢，同時，龍易公司至今僅收到趙某交來的租金15.5萬元�！�
龍易公司稱，公司是楊某一人獨資的有限責任公司，無能力支付應付的巨額基準租金及違約金，公司已經瀕臨破產邊緣，無能力繼續履行委托經營合同。公司懇求與業主終止合同，另請高明……
“龍易公司這樣的處理態度和方式，我們業主完全無法接受�！倍フJ為。
業主們的擔憂并非沒有依據。
記者注意到，2010年9月27日，龍易公司在江蘇某報紙上發布了一則公告稱：根據股東決定，龍易公司擬將注冊資本從1000萬元減至100萬元，現予以公告。債權人可自公告之日起45日內要求本公司清償債務或提供擔保。
龍易公司的這一減資行為發生在與業主們簽訂委托合同兩個多月后。丁偉對記者稱：“我們近期才知道龍易公司賬上只有100萬元的資金，之前公司減資的事情并未告知業主�！�
北京盈科（上海）律師事務所程青松律師認為，公司減資，相當于股東抽回出資，公司資產變少，債權人受償的風險增大，所以法律對公司減資程序有嚴格的要求。如果僅僅在報紙上公告，能通知而不直接通知，那么這些業主作為債權人，他們的權益顯然無法得到保障。
誰負責收場？
直到近期，丁偉和其他商鋪業主才知道，與自己簽訂委托經營合同的龍易公司只是一家一人獨資的有限責任公司。
業主給記者提供的項目宣傳資料顯示：“該市場由龍樂地產集團全程操作，當地蟹行業協會聯合經營。
記者查閱公開資料發現，華燁置業實為龍樂集團旗下公司。此外，業主與華燁置業簽訂的購房合同顯示，華燁置業的法人代表為陳戎，記者經過多方查找，也無法聯系到陳戎本人。
一位不愿透露姓名的業內人士稱，在“售后包租”的模式下，開發商與運營商一般會在私下簽訂相關合同，但這都是購房者無法看到的。由于國家相關部門早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開發商就想出了“售租分離”的模式來打政策的“擦邊球”。同時，特定情況下的“售后包租”行為，還有可能被認定為非法集資。
程青松律師則認為，商鋪“售后包租”，購與租一般是同時辦理的，盡管有時出售方與運營方不是同一個主體，但是兩者往往存在股權或者債權上的關聯關系，利益一致，不過，昆山的這一案例，開發商或運營方是否涉嫌非法集資，還沒有經過權威部門的認定，故還無法給出一個結論。
“但是可以肯定的是，商業地產項目"售后包租"，對于投資客來說，表面上似乎有利可圖，但其實風險很大，很多投資客甚至是一些老年人，根本沒有風險防范能力�！背糖嗨陕蓭熑缡钦f。