上周五，深圳市人民政府召開新聞發布會，宣布深圳原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通。改革紅利迅速傳導至A股市場，昨日，萬科A、沙河股份、華聯控股等一批深圳本地地產股聯袂走強。一時間，深圳土改行情將復制溫州金改行情的觀點甚囂塵上，深圳土改能否帶領大盤再上臺階成為市場最大關注點。
    近兩個交易日，房地產板塊明顯活躍，成為帶動大盤沖關的主力板塊。在上周五房地產大漲3.23%創出新高之后，本周一繼續高開收漲，漲幅0.83%，龍頭股萬科A周一復牌后直接漲停，沙河股份再度放量漲停，但其他的主流地產股如招商地產、保利地產等收跌。

    資金不斷凈流出

    從房地產板塊近期的資金流向分析，整體表現為凈流出。2013新年伊始的12個交易日里，房地產板塊累計凈流出資金36.55億元。分日期來看，僅有3天表現為資金凈流入，其中凈流入最大的一天為上周五，凈流入金額14.90億元。在資金凈流出的交易日里，有兩個交易日凈流出超出10億元，分別為1月11日凈流出17.92億元，1月16日凈流出13.61億元。本周一表現為凈流出6.59億元。
    從板塊個股資金流向看，本周一共有49家房地產股表現為資金凈流入，80家表現為凈流出。其中復牌漲停的萬科A凈流入1.68億元，沙河股份凈流入0.4億元。從凈流出的個股分析，共有3只個股凈流出超過億元，分別為保利地產凈流出1.92億元、首開股份凈流出1.22億元、金地集團凈流出1.03億元。
    聯系大盤的資金流動來看，新年12個交易日里，深滬兩市同樣僅有3個交易日表現為凈流入，其余均為凈流出。房地產板塊的資金流向與大勢基本相同。表明大盤在去年12月份連續大漲之后，已經具有了一定的調整壓力，而其中的房地產板塊，目前來看雖然充當了大盤繼續向上運行的主力板塊之一，但短線的調整壓力也已顯現。

    土改新政關聯不大

    上周五，房地產板塊特別是深圳本地的房地產股集體大漲，與18日深圳市政府發布的所謂“土改新政”不無關系，而許多投資甚至認為可能由此引發一輪所謂的“土改行情”。然而，通過對該項政策的深入分析，我們認為，“土改新政”對房地產股的促進并不如投資者所期盼的那么大，周一許多房地產股的調整也印證這一觀點。
    這份被稱為“土改新政”的文件最新規定，“深圳原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通”。根據該規定，原農村集體土地雖可進入市場流通，但仍需符合法律法規框架之內的用途管制，即土地用途仍為產業用途，而不能用于商品房建設之類的“變性”的用途。因此，如果說新政對房地產上市公司帶來利好的話，也是長期性的，即產業發展后可能增加產業配套用房。但是，市場往往有朦朧預期的利好，比如政策能否再進一步，未來如果可以使這些新進入流通市場的土地改變用途，則可以對本地的房地產上市公司帶來實質性利好。目前來看，這種“用途變性”的預期仍然遙遠。因此，土地新政與房地產股關聯不大，所謂的“土改行情”難以走遠。

    中線仍有潛力

    本輪行情主線在于價值投資的重新挖掘，其中尤以銀行股為代表的藍籌板塊表現最為突出。房地產股由于整體業績表現優秀，同樣成為了價值再挖掘行情中的一個主力板塊。截至昨日，申萬行業房地產業的市盈率為16.58倍，在各行業市盈率排行中位于第三，僅高于金融服務的9.26倍和家用電器的14.54倍。而從房地產行業歷史的市盈率水平來看，目前仍處于歷史底部區域。
    近期，房地產行業數據持續走暖、萬科B轉H的推出、眾多房地產公司發布較好的利潤預增年報數據，都成為房地產板塊的走強的驅動性機會。從去年年報預增情況來看，保利地產預計凈利84.05億元，同比增長28.69%；泛海建設凈利潤約7.82億元，同比大增約203.54%；陽光城預計凈利5.3億-5.9億元，增幅70%-90%；深振業A預計凈利6.24億元，增長43.82%；世榮兆業、陽光股份、中房地產、中弘股份、榮盛發展、濱江集團、南國置業等也均預告了不錯的增幅。雖然也有一些房地產公司出現預減或預虧，但整體上預增占居絕對多數。中線來看，基于價值挖掘的行情會不斷深入，而房地產板塊也將仍有潛力。