2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內，二三十位老年人在專業老師的輔導下，認真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。
這位曾經的中學語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養老社區——親和源的養老卡，帶著母親住進了社區。
“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同�！鄙埴棇Α吨袊洕芸酚浾哒f，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購�！�
我國目前主要有三種養老模式，一是居家養老；二是干休所養老；三就是住進政府開辦的，以保障性養老為目的的養老院。而像邵鷹這種中產階層老年人在選擇養老機構時，既沒有“級別”與“關系”進入傳統干休所，又進不了養老院。面對這一階層的養老問題，社會能做些什么？
超2萬億市場引眾地產商淘金
全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2025年，老年人口總數將超過3億。
據統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務，只有不到3%的老年人可入住養老機構。養老服務對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。
深圳世聯地產顧問有限公司戰略經理楊文斌對《中國經濟周刊》記者預估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億。
除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產商近期也紛紛打出養老地產的旗號。
“未來幾年，我們將把重心放到養老地產上面�！本G城集團副總經理馮雨峰告訴《中國經濟周刊》，綠城集團已經攜手浙江雅達置業有限公司，在桐鄉烏鎮打造一塊占地600畝的養老公寓。
不少中小型地產企業也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發現，利嘉實業、聯想控股、路勁地產、香江國際等20余家房產企業都在試水養老地產，打出養老地產概念的樓盤更是數不勝數。
“對于中小開發商來說，這是一次機會�！睏钗谋蟊硎�，“在這個市場他們有做大做強的可能�！�
市場化養老的南“招”北“式”
目前，親和源和北京太陽城集團（下稱太陽城）被公認為中產階層市場化養老的兩大先行者。
“親和源開辟出一個新的養老模式——會員制�！庇H和源董事長奚志勇對《中國經濟周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應款項，超過15年則免費�！�
“親和源的入住率為70%，已實現收支平衡�！鞭芍居赂嬖V記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產概念，未來以輸出服務為主�！�
相比之下，太陽城主要依托養老地產及配套設施來打造養老品牌。
據太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設老年住宅，另外的土地都用于建設配套設施。
發展養老地產需跨三道門檻
在業內專家看來，開發商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。
地產專家韓世同在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，目前“大部分開發商都沒找到好的盈利模式”。地產大佬，萬科集團新聞與傳播中心工作人員對《中國經濟周刊》坦言，對于養老住宅的運營模式，公司仍在探索階段。
記者在采訪中發現，想要真正開發養老地產，企業還需要跨過三道門檻。
首先是“土地關”。這也是制約企業進入養老地產領域的最大問題。
記者在浙江省桐鄉市國土資源局的使用權掛牌出讓公告中看到，綠城養老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。
馮雨峰說：“土地交易實行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因為最終用途而得到便宜�！�
親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮政府以工業用地性質出讓的。
在地產專家看來，由于各地政府在養老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質可能會讓一些以養老名義低價圈地的開發商鉆了空子。
除土地政策之外，養老地產還需要破解“收費關”。
養老地產既沾“養老”又靠“地產”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養老地產，必須要保證開發商的合理利潤�！�
養老地產面對的是需要提供養老服務的老年人，它的本業“服務關”始終是需要闖過的。
正如奚志勇所說的那樣，“養老離不開地產，但是養老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務才是最根本的！”
對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團隊和系統化管理軟件。
秘書團隊是親和源對服務人員的新稱。傳統模式的陪護方式不夠靈活，老人在接受服務時沒有主動權；而親和源的秘書主要提供“被動式”服務。奚志勇說：“秘書不會在你不需要服務的時候，硬拉著你享受服務！”
系統化管理軟件可以對入住老人的服務情況給予監督�！笆裁醋隽�，什么沒做，都會在屏幕上顯示出來�！鞭芍居抡f。