樓市新年開門紅很快就引來調控加碼的傳聞。

　　受廣東東莞等城市在年初對公積金政策進行收緊等消息影響，昨日 (2月19日)，A股市場前期一度大幅反彈的地產股忽然集體大跌，成為拖累大盤下行的罪魁禍首。金地集團(600383，SH)大跌近8%，華夏幸福(600340，SH)下跌6.60%;剛剛和鐵獅門一起進軍舊金山的萬科A(000002，SZ)下跌4.27%。而建材板塊也有多只個股下跌，其中巢東股份逼近跌停。

　　此外更有傳聞稱，二套房政策可能會有調整，方向為首付比例上調至七成，貸款利率自1.1倍上調至1.3倍。

　　“目前市場行情下，很有可能上浮二套房的首付比例�！敝醒胴斀洿髮W中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，對貸款利率進行上浮不是沒有可能性，但或許會對二套房貸款有差別化政策，明確改善型與投資性住房的區分，以抑制投資性住房需求的貸款。

　　樓市回暖致調控預期升溫

　　盡管昨天地產股集體下挫，但近期整個房地產市場卻是持續火爆，而這種個股和行業之間的“蹺蹺板”效應在“新國十條”出臺后并非第一次出現，其本質在于市場對宏觀調控預期的變化。

　　近3年以來，每當地產銷售連續數月遇冷時，市場就會對放松調控充滿期待，地產股往往見底回升，并出現不同級別的反彈;如果中途證明了這種預期正確，那么地產股更會在一段時間內趨于活躍。而每當樓市升溫到一定程度，市場又會對調控加碼心生警惕;因此往往在行業數據看起來很美之時，地產股會階段性見頂回調。

　　在昨日的市場異動之前，多地公積金政策已經向從緊方向進行調整。如浙江省昆山市稱，自2013年2月25日起，對部分住房公積金業務政策進行調整，其中職工在申請住房公積金貸款時，原規定在申請之月前必須連續按期足額繳存公積金6個月以上，調整為“申請貸款前必須連續按期足額繳存12個月以上”。

　　此外，廣東東莞亦稱，公積金貸款購買首套住房的，不高于房屋總價的70%。這意味著此前首次購買90平方米以下自住房可享受兩成低首付等購房優惠政策被取消，首套房公積金貸款最低首付提升至三成。

　　盡管公積金貸款政策調整與房地產調控加碼并不直接相關，但也一定程度上表明地方政府對于樓市的態度，這與樓市自年初來的成交持續回暖不無關聯。

　　以一線城市北京為例，據鏈家地產市場研究部統計，截至17日，北京市2月份的二手住宅網簽4388套，同比增長71.87%。鏈家地產市場研究部張旭告訴 《每日經濟新聞》記者，雖然今年2月受春節長假影響，但成交量仍然出現同比大漲，市場熱度明顯高過去年同期。而自今年初以來，新增客源規模超過去年同期五成以上，購房者的觀望情緒也普遍轉淡，龐大的需求規模推動二手房成交量同比大漲。

　　此外，從銷售單價來看，國內20家知名房企在1月的銷售均價為1.13萬元/平方米，同比增長5.78%�！澳瓿醯匿N售增長和現金收入增加，將明顯改變房企的經營策略。與2012年相比，2013年的房企經營將會更為積極，土地和并購市場將會出現截然不同的表現�！睆埿癖硎�。

　　二套房政策或趨于收緊

　　在新年樓市開門紅的背景下，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，春節過后到5月份之間，都可能是調控政策出臺的時間窗口，否則房價可能加速上漲，并引起市場的恐慌情緒。

　　目前有市場傳言稱，二套房貸款政策或進行調整，首付比例將從目前的六成上調至七成，而利率也將由1.1倍上調至1.3倍。不過當《每日經濟新聞》記者致電北京、河北等地的多家銀行個貸部時，對方均表示尚未聽說此事，更沒有接到相關通知。

　　張旭認為，當三套房停貸、限購等政策依舊無法達到預期的調控目標時，市場對于下一步政策從嚴的預期很自然地轉向二套房。此外，相應的信貸政策以及差異化稅收政策也存在趨嚴的可能。在房產稅等政策還未落實的空檔期，穩定市場預期是當務之急。

　　盡管改善性需求會更多地體現在二套房上，但楊紅旭認為，當市場回暖、房價上漲之時，今年恐怕不適合鼓勵改善性需求。

　　中原地產研究總監張大偉認為，在3月全國“兩會”前出臺全面調控政策的可能性不大，預計整體市場成交量將在元宵節后恢復去年11月至今年1月期間的成交水平，但繼續明顯上漲的可能性并不大。在目前成交量的情況下，并不支持價格上漲加速。他同時表示，從2012年中開始的市場反彈主要出現在一線城市，并非全國性反彈，在三、四線城市大部分房價依然平穩，不存在全面出臺調控政策的空間。

　　我愛我家報告分析認為，“以抑制需求為主”的調控方向可能會影響正常的改善需求的合理釋放，未來的政策應側重于 “疏堵結合”，集中力量解決市場供應層面的問題。需要繼續加大土地整理儲備力度，增加土地供應量;并通過稅收、信貸等政策的引導，盤活閑置土地與閑置存量房屋。

　　張旭判斷，后期如果出臺調控政策，恐怕也會是指導性的，例如對某些城市可以考慮適當提高二套房首付比例。

　　而中指院報告認為，2013年房地產企業的融資環境將保持適度向好的方向，房地產貸款作為商業銀行的重要放貸方向，占總貸款的比例會有所上升，房地產企業尤其是百強房企獲取銀行信貸支持的力度會進一步加大，銀行信貸的融資成本可能會適度下調。