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2010-07-02 作者：陳真誠/經濟學家、房地產專家 來源：云南信息報
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最近，由于公眾一直質疑市場有大量房屋在閑置，加上房價下降有限，要求政府采取措施逼出存量房的呼聲高漲。而另一方面，在部分城市，部分地段好的房租出現了突然上漲現象。
對最近房租上漲的常見解釋是，受國家調控房地產的影響，全國房地產成交持續萎靡不振，租賃業務成為了一些中介門店的主要收入來源，一些中介便開始炒作“房租上漲”，希望以此來刺激房租收入增加，同時促使部分正在觀望的準備買房者入市購房。如果作為房地產炒家之重要一員的中介有意識地抬高房租價格或虛報房租上漲數據，炒作“房租上漲”，其結果就可能是房租“被上漲”。
自4月中旬出臺調控政策后，市場觀望情緒越來越強烈，成交量持續全線下降，近期“零成交”后“低成交”在全國蔓延。無論新盤或是二手樓盤，均難以賣出。另一方面，房價已經開始下降，盡管下降幅度不大。但不難看出，房地產市場步入深度調整、房價下降的大勢已經確立，促銷潮、降價潮正在蔓延，房價下降的傳導效應越來越強烈。
基于政府調控和市場實際情勢來看，此輪調控周期會比較長，房價遠沒有達到預期。在政府實現“價格回歸到合理區間”這一調控目標之前，調控的力度不會減弱，甚至還將強化，調控政策一時難以松動，甚至還將繼續出臺稅收等調控政策，并遲早會加息打擊通貨膨脹。
而且，可以說，這一輪房地產調控新政，很可能會引導長期性房地產制度建設，保障性住房建設、開征物業稅或擴大征收范圍的房產稅等一系列長期性制度建設，將接力當前的調控，并逐步走向深化。
基于這種判斷及市場大勢種種跡象來看，房價還將持續下降，而且下降的總幅度或將不小。這就是說，房價持續下降，已經成為了普遍性預期。
在這種形勢下，購房者仍會繼續觀望乃至棄購。那些未來得及早脫手而被套牢的炒家，即便在一定幅度內下調房價，可能依然難以賣出。
這樣，炒家們面臨贏利預期逐漸下降、風險逐漸增大的危機。對那些大量使用借貸資金炒房的炒家來說，尤其如此。而且，開征改革后的房產稅已定局，目前只是時間問題，這也將提高炒家的持房成本。
在這種大勢下，炒家們自然會進行“防守反擊”。最近，“房租上漲”炒作很可能就是一招“防守反擊”。上漲房租，既可能在一定程度上增加收入而減少損失、降低風險，還可能刺激房價返漲預期，促使觀望者入市購房。
為深化房地產調控，逼出閑置的存量房，打擊“房租上漲”炒作，如果將來為了避免誤傷普通自住消費者而定的房產稅率不高，那么，最有效的一招便是開征空房稅。開征空房稅，不但將降低炒房者的投機收益預期，打擊投機炒房，迫使空置的存量房進入市場，增加房子有效供應，而且其阻力比開征具有普遍意義的物業稅或改革后的房產稅要小得多。
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