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2010-07-21 作者：李翔 來源：上海證券報
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始于今年4
月的房地產調控組合拳，非常清晰地釋放了政府對于房地產市場的政策信號：房價不落，調控不止。但在這輪調控中，市場各方似乎總對后續宏觀政策走向抱有一定的僥幸態度，有部分人在觀望著，看政府宏觀調控政策在面臨整體經濟下滑的時候是否會如同既往調控一樣，松緊交替，有始無終。所以，在這個政策觀望期之中，大家能看到住房銷售市場成交量幾乎降到冰點，但價格卻是依然堅挺。在最近一段時間，則不斷傳出房價未降而房租大漲的消息，更被有的觀點解讀為這輪房產調控的副產品。甚至有人言之鑿鑿地認定，上海房租上揚，乃是對預期即將推出上海房地產稅收的提前反應。言下之意，政府的調控行為，會將稅收最終轉嫁于房產的最終消費者上，最終增加了居民的負擔，降低了居民的效用。
房地產調控，是個系統工程，政府調控的政策措施，不僅僅包括家庭住房的買賣交易，在房屋出租市場上，政府可以發揮更為重要的作用，從而對整個房地產調控起到一個非常重要的補充作用。住房特有的兼具投資品和消費品二重屬性的特質，決定了政策調控也必須從這兩重屬性上著手。目前已經出臺的一系列地產調控措施，不管是政策預期目標，還是實際中工具的執行效果，都是針對投機性住房需求的“定向”精確打擊。但是，在這個調控的過程中，政策制定者的最主要擔心則是“城門失火，殃及池魚”，原本是抑制投資性住房需求的“板子”，最終卻落在了住房的消費品屬性上面。
由此可知，對住房消費品屬性的保護，離不開政府對于房屋出租的有效規范和管制。參考其他國家和地區的經驗，筆者認為，在房屋出租市場上，政府可以從以下幾個方面著手管理：
首先，政府不應用行政手段去限制租金水平，但應規范房屋出租市場的租賃行為。政府直接干預租金水平，只會扭曲相對價格，加劇市場的無效性。比如美國紐約市，對租金有著嚴格的政策管制，結果造成了盡管租金水平相當低廉，“聽起來很美”，但是租客往往面對的是有價無市、一房難求的尷尬局面。我們一方面可以學習新加坡和我國香港的經驗，對特殊的居民群體推出類似于“公屋”的廉租房，另一方面則無須對市場租金情況進行直接干預，只須對租房市場的運行規則通過立法或者行政規章的手段進行規范即可。與西方國家相比，我國房屋出租市場，針對租客的保護較少，在房屋租賃市場上，相對于房東，租客往往處于劣勢。為此，可以考慮通過法律和行政手段，將房屋出租的各方權利義務明確下來。這樣，政府在屬于自身的領域（廉租房建設）履行了提供公共物品的義務，而在房屋私人租賃市場上則嚴守規則制定者的角色。這樣，市場參與的各個主體能建立較為長期穩固的理性預期，也能使得房屋租賃市場發展得更為成熟健康。一個穩定的房屋租賃市場，會有效緩解房屋買賣市場上的剛性需求壓力，能更為有效地配合政府對于房地產市場的價格調控。
其次，在房屋租賃市場，政府需要進一步完善服務職能。如何運用稅收、轉移支付等多種政策工具和手段，更好地提供以服務型為主的公共產品，是我國政府未來一個階段將面臨的主要挑戰之一。具體而言，政府服務能力的高下，就體現在政策微觀層面的執行力之上。比如，這次被視為房地產調控終極手段的物業稅，或有物業稅之實的房產稅，一度惹起輿論熱議。主要的反對意見就在于執行起來，太過繁瑣，技術操作層面上難度太高。但是，借鑒其他國家地區的經驗來看，其實并無特別的執行困難。只要政府具有相應的政策工具掌控力，完全可以實行差別化、人性化的政策手段：一方面，可以對空置住房征收累進的閑置稅（如我國臺灣地區），一方面可以對學生或者某類特定群體免征物業稅（如英國），若政策能在微觀層面上收放自如，便能最大限度地避免某些負面效應。
在我國面臨經濟轉型的大背下，傳統經濟增長模式和收入分配模式面臨極大挑戰，政府的選擇，首先在于明確自身的角色與定位，“有所為，有所不為”；在此基點上更進一步提高政策執行力，如此，相關調控政策才能在這個日益復雜的環境中得到有效貫徹執行，并收到預期效果。
�。ㄗ髡呦涤s克大學金融學博士，現任教上海大學國際工商與管理學院）
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