近期有兩個問題觸及了房地產市場根本。第一個問題，1月16日有些報紙報道有關上海市規定土地70年產權到期將無償收回的決定。在2011年上海土地交易市場首拍中的“預申請須知”中“出讓人收回并補償相應殘余價值的規定”，引起了關注。特別是《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示的土地期滿后的處理方法“出讓人無償收回”更讓廣大居民焦慮。另一個重大消息，是關于重慶和上海房產稅即將起航的。
　　筆者認為，70年土地使用權期限屆滿后無償收回土地與開征房產稅這二個問題是相互抵觸的。
　　現行稅收體系中的房產稅是對普通住宅征收的稅種。1986年出臺的《房產稅暫行條例》規定，對于商業房產，納稅人要依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為１２％。所以，擬議中的重慶和上海房產稅，與1986年版本的房產稅不同，實際上是個新稅種。
　　目前傳出的將要試點開征的房產稅，與70年土地使用權的規定之間存在沖突。按照房產稅的本來邏輯，其征稅對象只能是建立在私有土地上的物業，每年征收該物業總價值的某一百分比。而目前數十個國家開征物業稅或房產稅，它們并不需要業主交納一筆錢作為土地價值，而只是對物業的總價值每年征收大約1%的稅款。目前中國商品房的業主們，是通過交納了土地出讓金的方式，取得了名義上70年的土地使用權，也就是獲得了70年土地價值的擁有權。目前傳出試點的房產稅，不管是不是僅對所謂的高檔房產征收，還是對于超面積超套數的物業才征收，但都是對納稅對象的總價值進行征稅，這等于默認了物業的永久產權。因此，在這個意義上說，70年土地的使用權，將必須自動的、無償的、永久的續期。
　　如果開征房產稅后，同時商品房70年產權到期后又收回土地使用權，而不是自動無償的永久續期，那就在道理上說不過去。如果只有70年土地產權，業主實際上不享受土地的終極所有權，那么他就無須交納房產稅。此時交納土地物業稅的，應該是土地的主人即國家本身。房屋業主其時只相當于租客，交納的土地出讓金相當于租金。所以，政府不能對租客交納的租金來征收房產稅。
　　如果政府一定要征收房屋所有者的房產稅，那么充其量只能對房屋的建筑價值征收稅款，不能包含土地價值。目前房屋建筑價值只占總價值相當小一部分，因此房產稅的征收對象價值很低、很有限。同時，由于建筑實際上是不斷貶值的，這就決定了房產稅額越來越小。房產稅征收的稅款非常有限，絕對不可能起到抑制房屋價格的作用。例如，一個總價值100萬的房子，土地價值可能就有50萬左右，建筑價值大約只有20萬，剩下的30萬是開發商的毛利。那么，開始年份只能對20萬建筑價值征收大約1%的房產稅，約2000元，而以后年份還會逐步遞減。
　　因此，70年后回收土地使用權的做法無論有沒有補償，與開征房產稅都是不能相容的，絕對不能兼有。