2月11日，美國財政部終于向國會提交了市場期待已久的住房抵押市場改革白皮書，標志著以美國兩大房地產抵押貸款機構房地美和房利美(合稱“兩房”)為核心的住房抵押市場手術即將“開刀”。不過，各路“會診專家”普遍認為，“兩房”動刀涉及面廣、風險度高，宜用謹慎療法。
　　美財政部長蓋特納11日上午臨時參加一項活動，就是在華盛頓智庫布魯金斯學會舉辦的一個美國住房抵押貸款市場改革研討會上發表講話，向公眾解釋這一牽動市場神經的重要改革。
　　與投資人士預計相近的是，針對近11萬億美元的龐大住房抵押貸款市場，這份長達31頁的白皮書提出了奧巴馬政府三項長期改革方案供國會商討。第一項方案，是除美國聯邦住房管理局等現有房地產市場管理機構外，政府將完全退出房地產抵押貸款市場，由私營資本唱“主角”，這是三種方案中最激進的，也是政府“退市”最為徹底的。第二項方案，是只有在市場出現危機時，政府才援手擔保住房抵押貸款；這項方案為的是打造一條“能進能退”的通道，而在住房抵押貸款風平浪靜時，政府只做“旁觀者”，當住房抵押貸款出現危機時，政府出面擔任“消防員”。第三項方案，是讓私營資本在美國房地產抵押貸款市場上擔任龍頭并承擔主要風險，政府負責給一些已經有私人資本保險的合規抵押貸款業務證券化產品提供再保險，即政府擔任市場“防火墻”的作用，但是這道“防火墻”只有在私人保險公司無力支付賠款時才會激活。
　　分析人士認為，不論美國國會最終接受哪種方案，或是對其中的某項方案進行怎樣的修改，都意味著在美國已經持續數十年之久的政府主導房地產金融體系模式將成為過去時，私人資本將在美國房地產抵押貸款市場上擁有更大話語權。
　　不可否認，“兩房”主導的美國住房抵押貸款體系曾在歷史上發揮了不可忽視的作用，對于穩定市場信心、促進房地產市場發展、提高美國民眾房屋擁有率、保障中低收入階層實現“居者有其屋”的夢想至關重要。但是，在此次席卷全球的金融危機中，“兩房”體制和美國金融市場過度創新的弊端也顯露無遺�！皟煞俊蹦壳耙呀浵�耗了美國納稅人約15000億美元的救助資金，去年夏天，股價已經跌無可跌的“兩房”從紐約證券交易所黯然退市。根據國會預算局預計，若照此情形，到2019年，“兩房”將吞噬掉納稅人3890億美元的“給養費”。在削減政府預算、減少公共債務成為華盛頓經濟生態新風向標的2011年，“兩房”改革已經勢在必行。
　　“我們現在就要啟動改革進程，這是一項重大的改革，將減少政府支持企業在市場上的影響，讓私營資本在市場上擁有主導權，同時保證有需求的美國人能夠買到負擔得起的住房�！鄙w特納在研討會上開門見山地說。但是，蓋特納也強調，“兩房”改革是一個“非常復雜”的進程，動刀需要“慎之又慎”。
　　經濟學家認為，在三項改革方案中，美國政府在未來住房抵押貸款市場上所扮演的角色都將相對減弱的角色，但這幾項方案背后至少存有三重經濟、政治和市場隱憂。
　　第一，美國普通購房者將承受改革成本；如果離開了政府資助，日益市場化的房地產抵押貸款格局將推高普通購房者的借貸成本，白皮書對于這一擔憂也沒有避諱；“羊毛出在羊身上”，言之鑿鑿的改革方案其成本最終將由美國普通民眾來埋單。
　　第二，目前是否是這一改革的最佳時機值得商榷，改革效果不佳或是選擇方案不慎，民主黨和共和黨都有可能無法向選民交代。房地產業是上輪金融危機中受重創且尚未恢復元氣的主要行業，倘若普通購房者因為借貸成本提升和首付比重提高而延緩購房需求的話，對于美國當前脆弱的經濟復蘇非常不利。也是在這一論壇上，美聯儲前主席格林斯潘對于當前是否是“兩房”手術最佳窗口期這一敏感問題拒絕發表置評，但格老在約一小時的演講和提問環節中傳達的主要信息就是，當前美國房地產市場的庫存仍無法在短期內消化，美國房地產業復蘇和價格回暖仍需時日。
　　第三，在存在數十年之久的“兩房”格局轉變過程中，政府如何才能保證既不扭曲市場信息和資源配置，又能在確有必要的時候發揮好“消防隊員”和“防火墻”的作用，這也給監管機構自己設下了一道兩難的應用題。
　　在奧巴馬政府第一任期已然過半之際，白宮一方面正在努力改善與商界的關系，一方面與國會在“兩房”手術、金融監管改革、預算等諸多問題上仍存隔隙，彼此間的各種博弈既互不相讓又相互滲透。在這一背景下，對于“兩房”的手術最終如何開刀且療效如何值得觀察。