當下國人最關注的民生內容是什么？不同的人會有不同的答案，要我說有兩個：房價和油價。對于前者，我相信不會有什么異議，如今控制房價幾乎成了政府工作的首要任務；但對于后者，恐怕要有爭議了：對于有車的人來說油價確實是個大問題，但對占大多數的無車族來說，油價關系似乎就沒有那么大了。
　　把這個話題放置一邊，先來說說除了房價以外，國人最關心的是什么。大多數人會說：物價。從2010年到2011年，中國經歷了又一次實質上的通脹過程，對于大家的生活影響有多大？看看身邊的食品價格就知道了。而對于此番物價的大幅上漲，人們普遍認為是成本上升造就的，這其中除了勞動力成本外，主要是生產資料成本的上升。如果再深究生產資料成本上升的原因，那結論往往要落腳于以國際原油價格為代表的國際大宗商品價格的飆升上了。眾所周知，中國的成品油定價是與國際原油價格掛鉤的，這也就可以間接地理解為“成品油價格是物價上漲的主要因素”了。這么看來，油價不就是關乎百姓生活的要件了嗎？
　　然而油價影響的絕不僅是一般生活品的物價，對房價也是有影響的。知名財經評論家周洛華在2009年就提出“油價決定房價”，起初我對這個觀點并不理解，現在總結起來主要有兩個因素，一是我所居住的哈爾濱當初所感到的房價壓力要比周先生居住的上海小得多；二是上海的發展模式對于說明油價決定房價的機理相對比較容易一些。而今，情況有了變化，哈爾濱從2010年起也在嘗試與上海有幾分相似的發展模式：開發江北（類似上海的浦東）。這就使得我有機會切身領會一下油價對房價的影響了。
　　哈爾濱自從開發江北以來，江北的房地產一馬當先，各類住房如雨后春筍。然而去江北買房的人卻并不踴躍，哈爾濱人更青睞江南老城區的房子，除了固有的“中心文化”觀念在作祟外，另一個原因恰與不斷攀升的油價有關。在我參加的一次調研中，接受調查的人在“為什么不喜歡在江北買房”這個問題上有三種答案：生活設施不夠全面；交通不夠方便；自駕距離市中心太遠，擔心燃油成本過高。后兩個問題都與油價有關。
　　由于更傾向于在江南老城區購房，因而老城區的房價一直在高位運行。不過話說到這里稍微停一下了，老城區房價走高并非一般觀點認為的是需求的上升而造成的。實際上，房價并非供求均衡的結果，就像我過去多次論述過的，房屋是當地經濟總量的看漲期權，而房價則是這項期權的期權費。而從資產定價學的角度看，期權價值永遠都與供求無關。如果是這樣，那么房地產的總量就相當于能從地方經濟總量中分紅的份數，如果份數由于地域的原因增長速度低于經濟增長，那么分紅的數額就會增加，反映到房價上就是房價的上漲。
　　從這個角度看，降低房價的最簡單辦法，就是建高層住宅，增加單位土地面積上的居住面積（同樣需要說明的是，這個觀點是建立在不破壞耕地的基礎之上的，因而與前些年某獨立學者大肆鼓吹的用耕地開發房地產有本質的不同。）。但眼前的技術水平已經限制了層數，那么解決的出路就在于增加城市周圍非耕地的房地產開發數量，比如郊區，衛星城等。這實際上相當于擴展地方經濟總量分紅的物理區域，從而增加分紅份額。但物理區域的拓展必然帶來交通上的需求，這時候油價就冒出來發揮作用了。
　　在通過拓展物理空間總價經濟總量分紅份數的過程中，油價就相當于新增加的分紅份額的“反分紅”，也就是說同樣的分紅權，老城區的分紅權只進不出，而新城區的分紅權卻要從已獲得的分紅中再拿出一部分來分給石油公司，你說這兩種權利誰的價值更高一些呢？沒錯，老城區的分紅權價值高。這實際上就是老城區房價居高不下，而新城區房屋乏人問津的金融學原因。
　　上述分析過程絕不只是針對上海、哈爾濱這兩個城市的，也不局限于類似發展模式的城市。上海和哈爾濱的例子，只是可以幫助我們更好地理解油價對房價的影響機理。
　　當然，有人一定不贊同我的結論，原因是：老城區住房價格下降當然對老城區居民有利，可郊區或衛星城的當地居民豈不是要為此付出代價嗎？沒錯，結果的確如此，但這絕不是說我們要犧牲新城區居民的利益來換老城區房價的下降，我們可以通過財政補貼或者新區廉租房的方式把新區居民的損失補回去。要知道，由于種種原因，新區居民的數量相比較于中心城市居民的數量要少得多，因此財政補貼的壓力也要小很多。也就是說，這種做法的可行性甚至比現行的單純增加老城區廉租房更強，不值得考慮嗎？
　　但這種做法的前提是必須抑制油價過快上漲，相比較于抑制房價的內生矛盾，抑制油價上漲更可行。最簡單的辦法，煉油企業非要說虧本，那就針對原油價格做套保吧，再怎么說套保的費用也要比房價高企的社會代價與經濟代價低得多吧？所以說，以后再研究油價的時候，不要再拘泥與油價本身了，從油價影響房價的高度去審視油價，如此，那些理所當然的說辭就變得無足輕重了。