土地市場正從低谷回升：全國主要城市土地出讓金連續6個月環比增長，且近三個月增勢加速。中國指數研究院統計的300個城市的土地出讓金在7月創今年以來的單月新高后，8月環比7月上漲了10%，9月成交回暖勢頭不減。而且，主要城市地價下行的勢頭明顯減弱，平均溢價率水平緩慢上升，嗅覺靈敏的龍頭開發商9月以來拿地明顯加速。
對于近期土地市場回升局面的解讀，業內更多是從房地產市場本身供需的角度和市場季節性規律分析。從需求角度解讀，這一局面的出現是開發商“主動補庫存”的需要。按照土地市場調整滯后于房地產銷售市場調整半年左右的一般規律，今年2月以來，住房市場回暖必然促成土地市場近期出現供需兩旺的局面；從供給角度來解讀，土地市場從2011年下半年開始已經持續冷清一年，對地方政府的財政支出造成巨大壓力。近期，地方政府采取了適當降低出讓底價、推出優越區域地塊、加大推地宣傳力度等措施，是土地市場回暖的重要驅動力。當然，土地市場的季節性規律（供求集中于下半年）也是影響因素之一。
一般來說，左右土地市場的走勢無外乎住房市場和地方財政這兩個決定因素，前者著眼于房地產市場的局部均衡，后者著眼于房地產市場與宏觀經濟的一般均衡。一直以來，二者結合分析，可對土地市場把握更為準確。但這一明晰的思路僅著眼于總量分析，對于問題之間內在聯系的結構分析做得不夠，特別是對于地方財政和土地市場聯動機制的分析需要考慮到當前經濟形勢的結構性變化，才更能看清楚土地市場新局面出現的深層次原因及未來的演變路徑。
對于如何穩定當前經濟增長以及破解未來經濟增長面臨的困境，學術界和業界基本上開出了一致的藥方，那就是“穩增長”與“促轉型”要協同推進。在“穩增長”方面，政策層面基本上形成了以穩定投資為主的思路，而在出口投資、房地產投資和基建投資三大細分投資領域中，政策的著力點更多地放在了基建投資方面。這在3月底和9月初發改委兩輪投資審批項目的分布上有明顯體現。管理層之所以再次祭出基建投資這一傳統利器，除了客觀上出口剛性下滑的制約和經濟去房地產依賴的戰略考慮外，當前經濟形勢也需要基建投資再次發力。
當前，阻礙穩增長的最大問題就是產能過剩對終端需求的制約，進而對企業開工和工業投資的制約，造成企業一直疲于去產能生產周期階段，無法實現向補庫存階段過渡。這也是今年以來工業增加值、規模以上工業企業利潤、國有企業利潤等與GDP增長密切相關指標持續下滑的主要原因。而且，制造業消化過剩產能的嚴峻性超出了預期。國家統計局公布的研究數據顯示，從2008年開始，我國制造業產能利用率首次全面下滑。而2009年第二季度有22個行業呈現不同程度的產能過剩，即產能利用率達不到75%的盈虧線。過去三年（2009-2011）新上的產能正處于持續釋放的過程中。其中，以煤炭開采、金屬冶煉和壓延加工、非金屬礦物制品等行業最為嚴重，產能利用率僅為20%左右。
由于這些行業是國有企業較為集中的行業，消化產能的經濟意義和社會意義同等重要，而基建投資不僅能夠非常對口、大規模、持續地消化上述行業的產能過剩，還能為經濟增長向內需轉型奠定物質基礎。但是，當前穩定基建投資政策定位的輿論壓力非常大，不僅因為基建投資已經走過了1997年亞洲金融危機后（以西部道路交通的大規模建設為主）和2008年國際金融危機后（以4萬億建設為主）兩輪建設的高峰期，而且基建投資（如高鐵）本身的效率和對民間投資的擠出也受到了詬病，如果拿捏得不好，不僅會惡化產能過剩，而且將再一次錯失經濟轉型的良機。
對于這一點，管理層認識非常深刻。從以城鎮化來擴大內需和推動經濟轉型和增長的方略來說，不僅基建投資的必要性增強，而且投資的空間非常大。這一點不僅在國內城市普遍存在，如今年7月北京暴雨暴露出的城市排水系統亟待全面更新，而且在中西部、三四線城市更為普遍。這些區域基建投資、城市道路管網更新、國土整治等方面投資的欠賬還很多，彌補的緊迫性也很強。此外，在引入民間投資和資金來源向預算約束更強的投融資平臺債券發行、基建私募債券發行、信托融資轉變，以提高基建投資的效率，也已在管理層的政策實施當中有所體現。
目前基建投資的資金來源主要依靠財政投入和銀行貸款。盡管今年以來貨幣政策相對寬松，但銀行貸款對于基建投資的支持整體上仍較為謹慎，就算是銀行與地方政府投資主體簽訂了授信協議，也要以項目投資30%的資本金到位作為信貸實際投放的前提。從以往來看，基建投資的項目資本金主要靠土地出讓金為主的地方政府基金。但是，今年以來土地出讓金下滑非常明顯，前8個月的國有土地使用權出讓收入同比下降了26.1%，相應的地方政府性基金支出同比下降了16.1%。這是造成今年3月以來地方政府投資回落的主要原因，也是3月底的第一輪投資項目刺激計劃并未在二季度有所體現的主要原因。
三季度以來，產能過剩、經濟下滑和前景之嚴峻超出了預期，“穩增長”的地位再次上升。地方政府在“穩增長”中應有更大作為，首要的問題是消化過剩產能。正是在此背景下，各地紛紛出臺了新一輪投資計劃，發改委也集中審批通過了一大批以基建投資為主的地方項目。這就需要重啟土地的融資功能，土地市場觸底反彈的通道也就此打開。這也得到了政策層面的認可，今年7月、8月國務院樓市調控督察組在總體上肯定各地樓市調控成果的同時，要求地方政府加大土地出讓的步伐。
因此，近期土地市場的回升盡管有房地產市場回升的要求，但更多體現的是化解土地市場對于穩增長的制約�；驹硎�，土地市場不回升，基建投資就無法啟動，產能過剩的局面也就難以改觀，“穩增長”的戰略就無法實現。而且，基建投資在穩定經濟增長的同時，也為經濟轉型提供了物質基礎和騰挪空間。同時，“穩增長”戰略地位上升的另一面是經濟下滑的加速。在此背景下，房價大幅反彈的基礎并不存在，這同時也是地價不可能快速回升的基本面決定因素。