國家統計局日前公布7月份70個大中城市新建商品住宅價格環比平均上漲0.7%，連續第4個月小幅回落，調控效果持續顯現。7月房價環比下降的溫州、寧波、安慶和九江均為首次下降；而上月環比下降的5個城市均由降轉升。最近數月沒有一個城市出現房價持續回落的情況，表明房價漲幅持續回落的動力不強，個別城市房價環比回落并沒有趨勢性含義，新建商品住宅價格總體上仍呈環比普漲格局。同比來看，70個城市7月房價漲幅延續持續提高趨勢。除溫州外其余69個城市全部上漲，四個一線城市漲幅居前，京廣深滬分別上漲18.3%、17.4%、17.0%和16.5%。
　　2013年各主要城市將新建商品住房價格控制目標確定為房價增幅要（明顯）低于本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅，北京和上海要求更高些，要求房價相對2012年基本穩定。數據顯示，6月份一線城市房價同比平均增長15.9%，二線城市平均上漲7.9%，上半年城鎮居民人均可支配收入實際僅增長6.5%。如果沒有特別的措施出臺，一線城市和熱點地區完成年度控制目標事實上已是不可能。
　　從根本上講，樓市調控的目的不是要對抗因為經濟發展、城市化進程過程中房價正常上漲的經濟規律，而是要抑制伴隨這一過程中房價的不正常上漲，使房價漲幅控制在適度和合理的空間以與經濟發展和居民收入增長相匹配。
　　限購限貸、上浮房貸利率、限制開發貸款以及打擊囤房行為等行政或經濟措施，都有其必要性和積極性，對短期抑制房價過快上漲具有積極意義。但長遠看，這些措施都不能解除推動房價上漲的根本力量：由于區域間資源配置的極端不均衡導致熱點地區房價強烈的上漲預期。預期是影響人們行為的重要變量，房價的預期管理至關重要。
　　資源富集地區具有其他地區無法比擬的人、財、信息及機會優勢，吸引著大量區外人員流入，導致熱點地區相對有限的土地和住宅資源供給與相對無限龐大的外在需求之間的矛盾無法根本解決，這些城市房價上漲預期因此而不斷強化，導致熱點地區無法形成有效的房價供需均衡點。即使通過限購限貸等行政強制措施暫時達到抑制房價的目的，但無法真正消除大量被壓抑的需求動機。對特定區域而言，只要這種過度需求動機存在，就無法根除房價上漲預期。從這個意義上說，北滬廣深房價調控一定程度上超出了各城市自身的能力范圍。
　　我國地區間資源分配不平衡是導致熱點地區樓市供不應求的根本原因，緩解熱點城市房價過快上漲的長期的和根本的方法還是在于縮小地區間的資源配置不均，削弱熱點地區房價上漲預期，使房價真正回歸到與經濟發展和居民收入增長相匹配的合理區間。
　　因此，解決熱點地區高房價的根本出路在于資源外溢，讓新增資源更多流向熱點城市周邊區域。但由于資源積聚的自我強化特征和熱點地區對資源外流阻力，資源配置不可能自發平衡，往往反而更加分化。為了達到資源更合理配置，筆者提出以下建議。
　　首先，要以新型城鎮化規劃和頂層設計為契機，合理平衡局部資源配置，使熱點城市資源能適度向區外擴散（同一個城市也要盡量在區內平衡資源），避免資源再過度向一些城市集中，積極創造各具特色的國家級多中心和區域多中心，促進經濟社會的多極化發展格局。這一方面以利于人口合理分配，緩解大城市資源和空間壓力；另一方面也有利于農民工就近就業，促進農民工的城鎮化進程。
　　其次，對于資源富集地區資源外溢阻力，可以通過內生城鎮化措施促進地區間均衡發展。將城鎮化進程內生于經濟發展，就是將城鎮化與經濟發展階段及其過程緊密結合，讓“人的城鎮化”成為經濟發展的內在約束性指標，即要將滿足條件的勞動者均納入當地社會統籌保障體系，逐步實現“同工同酬同福利”的公共服務均等化。
　　內生城鎮化進程，將極大削弱熱點城市利用既有優勢加劇資源不均衡分布的內在動機，同時能有效約束城市邊界。一方面，一些大中城市“人的城鎮化”成本較高，而一些二三線城市成本相對較低，隨著經濟轉型升級背景下的產業轉移，將促使更多的人向二三線及中小城市分流，從而有利于促進地區間的均衡發展；另一方面，長期來看，隨著人和資源分配均衡化及地區間差異縮小，也能從根本上緩解熱點地區房地產價格上漲壓力。
　　第三，雖然經歷了上半年的預期頻繁落空，但市場并沒有形成新的適應性預期，對大多習慣于高增長和刺激性調控模式的投資者來說，仍不斷試圖從政策層面挖掘規模刺激的預期。尤其是7月底中央政治局經濟工作會議因未強調“調控”字眼而被市場廣泛解讀為調控放松——這是市場的“反向思維”，對政策放松預期顯然已經過頭了。從本屆政府歷次常務會推出的具體“穩增長”措施來看，政府手中有很多放松樓市調控之外的“穩增長”途徑，在房價依然快速上漲的情況下，不必也不會放松樓市調控。
　　在下半年經濟下行壓力較大的情況下，政策面需要明確重申樓市調控定位，讓市場保持穩定和合理預期，維護好房價環比漲幅連續4個月小幅回落的調控效果，否則本輪調控又將重蹈以往歷次調控覆轍，不論政府公信力還是經濟結構調整轉型，都將承受更嚴重更持久的打擊。
　　最后，還要適時擴大房產稅試點，穩定市場預期，增強預期管理效果。房產稅自2011年初在上海、重慶啟動以來，作為典型的經濟調節手段一直備受關注。實踐已證明通過行政強力維持房價平穩很難，常常做不到，因此樓市行政調控手段讓位于經濟調節手段將是必然趨勢。經濟手段通過影響微觀主體的成本效益權衡從而影響個體決策，從根本上保證個人理性和激勵的統一，從而建立起引導房地產市場健康發展的長效機制。
　　雖然當前房產稅在調控房價中的作用并不顯著，對房產稅爭議也一直不斷，但在房價過快上漲的地區，通過擴大房產稅試點等方式作為預期管理的工具還是非常必要的。