今年一季度，房地產市場運行的最大特征就是開發商緊縮后續供應。全國房地產開發投資累計同比增速創2013年以來的新低;在去年同期低基數的情況上，一季度土地購置仍同比下降2.3%;一季度新開工同比下滑25.2%，延續了1-2月份“落體式”下滑的趨勢，為近年來最大跌幅，而去年四季度房地產新開工同比增長了33%。

　　開發商之所以緊縮后期供應，很大程度是出于未來資金安全的考慮。盡管目前資金鏈狀況尚好，但資金來源繼1-2月下滑14.1%后，一季度再度下滑5.8%。這其中，占開發商到位資金近40%的銷售回款同比下降了1.9%，而去年全年則增長近30%。目前，需求端的萎縮并未因開發商在3月份低調開盤和加大優惠而緩解，100個城市一季度的銷售同比下滑19%、全國下滑了5.7%，這意味著未來需求繼續下滑的可能性存在。同時，“緊信貸”的貨幣政策不會改變，而近期又出現了資金鏈斷裂的個案和相關報道，讓開發商對未來資金鏈的預期相當謹慎。因此，若要確保資金安全，就需要緊縮拿地和新開工。

　　應該說，由于短期資金鏈無憂，一季度房企緊縮拿地和新開工是策略性而非被動的，即通過減少后期供應，緩解市場對于房地產市場整體供過于求的擔憂，避免“量價齊跌”。易居房地產研究院數據顯示，20個重點城市一季度末的庫存總量達8400萬平方米，創5年新高，同比增長16.3%。于是，緊縮后期供應以應對需求萎縮，從而獲得弱勢供求平衡，以緩解供求失衡和市場悲觀預期，為未來推盤和庫存消化創造條件。

　　但是，未來推盤和消化庫存也并不十分樂觀。由于目前整體信貸緊張、個人住房按揭貸款政策收緊態勢也未有緩解，按揭貸款利率普遍在基準利率之上，這變相增加了購房者的成本，這對終端需求的釋放造成很大沖擊，特別是目前合理住房需求(首次置業需求和改善性需求)占比超過90%的情況下，資金的緊縮對住房需求的沖擊非常大，后續去庫存的壓力也很大。

　　目前，各界關心的是，今年一開局GDP增速便低于全年7.5%的目標，而房地產領域土地出讓、新開工下滑又非常明顯，會拖累未來經濟增速，管理層是否會出臺刺激房地產的政策。筆者認為，未來一段時期，房地產對于維持固定資產投資一定增速的支撐還是比較大的。即使未來市場回升不如預期那般好，但由于2013年拿地、開工、施工、投資和銷售等各項指標快速攀升，目前這些指標只是在2013年末高位的基礎上略有回落，絕對水平仍舊處于歷史高位。目前房地產施工面積近55億平方米，相當于7年左右的房地產銷售水平，其彈性很大，可以緩解拿地和新開工對投資的沖擊。今年棚戶區改造的規模將有370萬套，這一工程在拆遷和重建兩方面拉動開發投資，也會在一定程度上緩解固定資產投資的下滑。

　　有人認為，另一個制約房地產市場回暖的因素就是限購政策。筆者認為，放松限購與目前管理層所堅持的“去杠桿、去泡沫”和經濟轉型的大戰略不相符。而且，在絕大多數限購城市，其限購的范圍在主城區，而新房供應卻在外圍，限購放松起到的效果并非想象中那樣大。因此，除非未來經濟滑出下限，否則除少數地區局部微調外，樓市調控政策維持現狀的可能性較大。值得注意的是，未來變數在個人住房按揭貸款政策上，貨幣政策結構性松動已經在“三農”領域實現，國家不會讓個人住房按揭貸款政策持續收緊的局面長期保持，“緊信貸”格局可能還會做結構性的放松，為支持首套住房購置而松動的可能性大大增加。