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| 2008-07-29 作者:李和裕 來源:上海證券報 |
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基于中國樓市“限外”不放松，外資收購物業的操作時間明顯拉長，且投資項目間的“外外循環”交易正在成為趨勢。昨天，記者從基強聯行了解到，今年上半年上海樓市內涉及外資的整棟物業收購案例，基本都屬于外資間的“接力”，且交易多在去年談定。不過，從轉讓方的收益來看，樓市投資依然誘人，因為這些外資所獲得的回報率平均達到107.66%。
從收購案例分析，收益率最高的是印尼三林向美國凱雷出售濟南路8號酒店式公寓，原始價格6.9億元人民幣，交易價格則達19.9億元人民幣，收益率188.4%；收益率最低的也有57.9%，為摩根士丹利向高富諾集團出售華山夏都酒店式公寓，原始價格為7.6億元人民幣，交易價格為12億元人民幣。
而且出售方“持有”物業的時間大多數在2年左右，如印尼三林接手濟南路8號是在2006年2月，摩根士丹利接手華山夏都則是在2006年6月。此外，基匯資本在2006年4月接手翠湖天地御苑18號，如今以9.63億元人民幣轉讓給韓國基金未來資產，收益率60.5%；卓越金融在2006年6月接手長壽商業廣場，如今以11億元人民幣轉讓給黑石集團，收益率120%。
盡管根據基強聯行的計算，今年上半年上海的外資整棟收購物業的交易總額接近100億元人民幣，但分析師指出，這并不代表今年外資在上海樓市交易活動頻繁，“根據外資投資收購的流程來看，這些今年完成交易的項目其實大部分都是在去年就開始談判，達成了基本的交易協議，整個交易的公布有一定的滯后性，因此只能反映外資去年在上海樓市的活躍程度�！�
此外，基強聯行分析師指出，由于宏觀調控力度的加強和銀根緊縮，及樓市“限外”政策的影響，許多海外投資機構只能選擇“離岸交易”，以規避政策對外資投資房地產領域的信貸投放限制，這也是今年上半年上海樓市外資交易的一大特點。
“的確如此，據我們計算，上半年上海樓市內外資收購涉及的總金額較去年同期上漲了84%，但其中97%來自離岸交易�！鳖檰枡C構世邦魏理仕的上海分析師也向記者表示，“在策略方面，外資傾向于尋找具有離岸股權結構的物業以繞開境內投資時復雜且費時的審批程序，由此‘外外循環’交易成為趨勢，這也從側面表明政府部門對外商投資中國房地產業的控制毫不放松�！�
基強聯行分析師同時指出，今年外資對于國內包括上海的房地產市場的走勢還處于一定的觀望狀態，“在政策和市場的雙重壓力下，除了離岸交易模式以外，外資也開始傾向于項目合作。而從目前的宏觀環境和‘限外’政策來看，外資對于樓市的沖擊和影響并不具有決定力，活躍的交易只是反映資本市場化的操作和戰略投資的調整，且上海從中期來看仍是外資的投資焦點�！�
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