■產權式酒店必須要品牌獨立性問題，財務管理規范問題。

    ■所謂產權酒店，實際上就是投資方開發商他有兩次收益的機會，而對于買房人來說呢，產權擁有者來說呢有一個物業增值和營業收益分成的機會，當時需要物業的硬件和酒店管理的軟件相結合，需要品牌經營，目前還是很多投資者關注追捧的。

    ■目前因為沒有國家有關產權酒店的銷售和管理模式的法律條文，及相關合同范本所以目前的產權酒店銷售上會有一些不并要的麻煩和認知的不同。

    沈竹：財經下午茶，天天有好茶，各位下午好，我是沈竹。今天我們的兩位茶友，接著還是張寶全先生，還有蔡鴻巖先生，我們接著聊聊產權酒店的這個事情，昨天我的一個朋友跟我說，他曾經被邀請著去聽產權酒店的這么一個推銷會，進去之后就把手機，什么所有的通訊設備都關掉，然后馬上就給他們放了視頻講故事，然后出門之前就讓他們交費，說你們今天交了是入會，如果你們過兩天交，看著房價漲了，我們產權酒店的價格也要漲了，你們就會交的更高了，這不攔路搶劫嗎？怎么他們這么重視短期的這種收益��？是不是現在也是產權酒店遇到的一個最大的問題。
    張寶全：我想這可能是顯然意料，也是違法的現象，因為對正常的一個產權酒店運營來講，不應當是這樣的，因為產權酒店還是以產權來說話的，它主要是把產權賣給你的時候，能告訴你有什么權利，就是不僅你有物權的權利，同時你還有經營權的權利，還有經營失利的權利。
    沈竹：像這種現象是不是因為大家覺得現在度假已經到了一個發展的一個蓬勃期，覺得大家需要這樣的投資方式，所以覺得這個東西一定會火爆，一定會漲價，所以開發商就開始用這樣的方式。
    蔡鴻巖：實際上對于中國的百姓來說，確實是存在一個普遍的，包括對個人的投資產品，渠道很窄，產品很少，所以對于房產的投資，現在是老百姓最熱衷的一項投資。
    蔡鴻巖：這其中包括了產權，酒店的這種一個投資產品，剛才你說的這種現象，那我們從經驗上去判斷，這一定是一個騙子，這一定是有很大很大風險的。
     蔡鴻巖：真正如果說真正是有價值的產權酒店一定不會是這種銷售方式。
    沈竹：他利用了大家投資的時候腦子一熱的這種情況，對地產市場的一種青睞。
    蔡鴻巖：這是一種營銷手段，而且我說從經驗上判斷，它更像傳銷。
    沈竹：寶全用過這種營銷手段嗎？
    張寶全：這個還理解不了，因為我覺得這個在早期，分時度假的時候，還有人采取這樣的方式，趕緊，你加了會員，你就可以去，買這個會員，給你多少多少天的居住，但是現在賣產權酒店的時候，像這樣的應當不存在了。
    蔡鴻巖：沒有了。
    沈竹：一定是一手交合同，一手交錢。
    蔡鴻巖：你說的這個現象應該是在五六年前了。
    張寶全：因為你給他展現的是個物業，是我的酒店，然后告訴你，你獲得的酒店哪一件間房以后，有什么權利，現在是這樣的，不存在什么會員，更不存在說先交幾萬塊錢作為會員，這個可能就是宏彥講的，可能是一個騙子。
    沈竹：這樣一些負面的消息，就讓我們降低了對這個產權酒店的這種魅力的吸引。今天寶全也給我們帶來了你所在經營過程中，遇到困難不斷修正的一種合同的方式。
    張寶全：其實中國產權酒店剛才講的，就是我們現在在法律上還有很多缺失，中國對產權酒店如何來確定它，如何來運營它，如何來管理它，小業主和管理者之間的這種權利、義務、責任是什么，幾乎沒有這方面明確的規定。
    張寶全：另外就是說我們產權酒店銷售合同依然用的國家標準合同，是住宅的標準合同。
    沈竹：你讓你的客戶賺到錢了嗎？賺到錢比較滿意的，給我們講一講成功的例子，讓我們有一點信心。
    張寶全：我們產權式酒店是從三亞灣紅樹林酒店開始，其他在以前我還沒有。
    沈竹：他們賺到錢了嗎？每年的收益能夠達到多少？
    蔡鴻巖：還沒有運營。
    張寶全：剛開始，還沒有運營。
    蔡鴻巖：現在剛開始。
    張寶全：現在剛開建。但是在做這個酒店的時候，就發現了很多問題，最多是什么呢？第一你要保持酒店品牌的獨立性，就是隸屬面臨著不同，不像一個傳統酒店，傳統酒店一個業主，我們兩三個人開個會就解決了�？墒钱斈阌�5000多家客房，5000多家業主你怎么來跟業主溝通。
    沈竹：對啊。
    張寶全：所以我們的酒店你比方說它有，采取的第一條財務，包括所有酒店的預算，包括審計等等，都是由第三方來跟你完成的，要保證這個酒店的，第三方來替小業主對這個酒店實施運營的監督。
    沈竹：是，我們知道股東不需要太多，因為決策的時候很困難，5000多個業主，你替寶全來想想，這事你覺得可行嗎？
    蔡鴻巖：我覺得就是說到根本上，拿你開始舉的這個例子來說，我們國家到現在沒有一個真正的酒店式公寓這么一個法律意義的一個概念，無論是住建部，還是國家工商局，就是你對這一個產品什么樣一個法律的定義，我覺得沒有。
    張寶全：就是酒店式公寓跟產權酒店是兩個概念。酒店式公寓中國就是說我按照酒店的標準來經營的，但是產權酒店是按照酒店來建立一個酒店，產權可以分銷，分銷的過程中，你可以獲取一定的權益，所以它實際上是酒店。這也是我們市場上混淆和混亂的地方。
    蔡鴻巖：我們說的意義上也就是說，包括這個產權酒店我們現在沒有一個法律意義的一個定義，如果要想使它規范，我們從政府角度來說，我們國家必須要，馬上要有一個完善的立法。
    沈竹：我現在特別站在投資者的角度去考慮。你比如說如果寶全經營這個他自己的這個酒店，他如果經營的很好，就像希爾頓一樣，麗思卡爾頓它已經是品牌了，他經營酒店就可以賺很多前，他干嘛要把產權一次性地銷售，然后他銷售之后，他又怎么能夠，我錢都到手了，我怎么能夠包括后續的時候，它還保障自己的收益。
    蔡鴻巖：這在我們上一講來說這個話題的時候，我已經實際已經說多了，開發商來說，做產權式酒店，它實際有兩次收益的機會，因為他是產權擁有者，和使用權的，國外的方式度假，使用權的擁有者不一樣。你是產權擁有者，你買了這個房子之后，法律意義上說，這個房子永久的收益是你的。
    沈竹：沒錯，所以就出現這樣的糾紛，產權使用者就開始覺得這經營者不行，對把，所以我們很多人就吵著要換經營者。那如果你遇到這種情況。
    張寶全：你剛才說的是兩件事，一個是指產權式酒店投資，一個是指產權式酒店開發，開發獲取開發的利潤，投資獲取投資的利潤，這是兩個不同的概念。
    沈竹：你在經營哪一部分？你是兩個都要嗎？
    張寶全：那么產權式酒店，它是獲取的產權酒店開發，那么小業主是獲取投資，但是這個開發者必須有兩個條件，你既要有硬件開發的能力，還要有軟件運營的能力。
    張寶全：但是通過很多現在是地產商在做，地產商它沒有軟件運營的能力，所以實際上是產權不全的，或者說根本就不是一個完整的酒店，我們不同在哪里，就是亞龍灣，就是紅樹林酒店，從04年開業，到目前為止，一直都是中國之內全世界五星級酒店里面經營毛利潤率最高的，到今年還保持這個地位。
    張寶全：大約它毛利潤率平均下來達到64%，也就是門市上收一塊錢，它的毛利潤率是  6毛4，那么這樣的一個酒店品牌的運營過程中，也就是說我們從04年一直到今天，當然應當說，我們亞龍灣酒店已經社會投資了，使我們建立了這樣的軟件和品牌系統，這樣我們才敢來做三亞灣紅樹林酒店。
    沈竹：寶全很驕傲，他覺得他是一個既有軟件又有硬件的開發商，既能管酒店經營，又能管房地產的投資開發。
    蔡鴻巖：因為他有亞龍灣紅樹林酒店，他有一個品牌了，以前你們光知道有萬豪，有麗思卡爾頓，有希爾頓，現在我紅樹林也有品牌了。
    張寶全：光有這兩樣還不行，還需要有什么，購房者在購買這樣的酒店的時候，還需要注意哪些事項，或者什么樣的人群適合投資這樣的酒店。
    沈竹：我們說到投資者，比如說在投資這樣的酒店的時候，什么樣的人，比較適合進入這個群體，像宏彥你會選擇投資產權式酒店嗎？
    蔡鴻巖：如果性價比合適的話，我還是可以考慮？
    沈竹：什么叫性價比合適？
    蔡鴻巖：就是它的售價，我主要是判斷它未來得回報期，我收益的一個保障。
    沈竹：你會考慮哪幾方面？比如說在三亞這個地方。
    蔡鴻巖：比如說它的房屋的售價，因為我的收益未來是投資回報李，我就要算我前期的投資成本有多高，然后我再算未來的收益，就是未來的租金會是什么價格。
    沈竹：它單憑你的收益，單憑你的房價一定會比普通住宅高很多？那你怎么來估算這個性價比呢？
    蔡鴻巖：它有一個測算。
    張寶全：我們拿一個項目來做比喻，比如說就拿我們三亞灣和平酒店，什么人來買？第一批來的是什么人呢？第一批來的全部是明星，因為他們拍電影，有很多這樣的導演明星，就是第一批是他們來定，他們為什么來定三亞灣和平酒店呢？
    沈竹：因為你是做導演的是嗎？
    張寶全：他是看中了我們海棠灣的七星級酒店，和亞龍灣的五星級酒店，因為我們這邊，你買了我這邊三亞灣的房，你可以到我所有紅樹林酒店去住，而且我們全國有七個層次，對紅樹林酒店連鎖的，但是他們更看中的是亞龍灣和海棠灣的七星級酒店。那么后來再來的是什么呢？就是做金融做投資的。因為他們把這一算，算出來，他發現，如果買單純的住宅，發現沒有買產權酒店好，因為單純的住宅，因為單純的住宅，就是他盡管一年可能來住一個月或者是兩個月，但是他要交一年的物業管理費或者是
    張寶全：他發現交的這個費用，我都可以在五星級酒店住兩個月了，他發現自己沒有帶來什么好處。
    沈竹：對。
    張寶全：但是他發現買產權式酒店以后，他發現他多了一個好處，就是這個酒店經營過程中獲取的利潤他有分享的權利，就是分紅的權利，所以這是他們從投資來一算，他覺得買產權式酒店。那么現在再來買的什么更多呢？比如在我們項目里邊，這個值得大家關注的，這個反而是一類人，就是地產，中國這幾個大的地產的這些企業基本上都在我們三亞灣和平酒店買了房。
    沈竹：是企業購房是嗎？
    張寶全：有企業和自己購的，或者說我們現在大家可能能看見的，或者能認識的，這些大老呢，這些等等。為什么呢？就是說他們對這個模式的理解就很清楚了，或者說，我們還看得出來，什么人需要這樣的東西，另外現在來的人就更多了，就是民眾，或者說很多人你看他有一點錢的，他現在需要投資，他錢想往哪里放，那么在城市里比如說一個公寓他也可以買下來，再出租，但他發現他的租價跟房價是倒掛，那么租價是20年都不能收回投
    張寶全：他突然發現產權式酒店，特別是很好的具有旅游度假資源的地方，他發現，這個酒店它不僅能給它帶來分時度假，免費分時度假這樣一個權益的享受以外，他還能夠在這個酒店運營中分享分紅和利潤的時候，這個分紅和利潤有可能會在5年或者7年收回投資，但最終還不是這一點，這就是中國不動產的上漲，就是這種增值和保值，比如說像我們亞龍灣和平酒店，我們整個投資階段和成本是7個億不到，但現在平均出來，已經35個億了。就是這一種不動產的增值
    沈竹：寶全要開始說自己的產品了。宏彥，你見過什么樣的人群在你周圍的朋友購買這些產權酒店，他們是寶全說的這三類人嗎，還是？
    蔡鴻巖：這三類人群肯定是偏多的，但我覺得這些人，這個人群是在投資上比較有經驗的人群，他們可能是頻繁置業�，F在最大的問題是民眾。
    沈竹：你周圍有人買過這個產權酒店嗎？
    蔡鴻巖：有。
    沈竹：他們是怎么考慮的？
    蔡鴻巖：去年我身邊好多朋友都在海南三亞買了房子。
    沈竹：買的是住宅還是？
    蔡鴻巖：有買住宅的，有買產權式酒店的。而且三亞現在有好多樓盤都打的是產權式酒店的……
    沈竹：說海南的房價就是被產權式酒店的房價托起來，他們是比普通住宅貴很多。
    蔡鴻巖：海南的房價是因為國際旅游島最近給爆炒起來的。這個產權式酒店跟它倒沒有這種直接的價格連帶關系，但是產權式酒店，大家就是多了一個噱頭，多了一個，賣一個產品多了一個標簽，多了一個品牌。
    沈竹：他們現在對自己的收益滿意嗎？
    蔡鴻巖：收益，剛才張總也說了，其實從收益上來說，住宅跟產權式酒店的收益測算方式是不一樣的，住宅你就算你的房子如果出租，你自己去，頂多是委托物業去給你出租，出租出去你就有收益，出租不出去你就在那擱著，它幾乎是一個負資產。如果你不轉手再賣的話，它可能是一個負資產，因為你每年還得叫運營管理費用，維護費用。
    沈竹：對，這點我們聽懂了。
    蔡鴻巖：一年可能就是住一個月，春節一個月的時間，其他時間都是空置的，海南大量的房子都是空置的。
    沈竹：而產權式酒店它的收益？
    蔡鴻巖：產權式酒店，如果要是按照，如果要是現在張總他們賣的產權式酒店的這個供應項目，能夠有亞龍灣紅樹林酒店這么一個出租率和出租價格的話，那我1000%我也買這個房子，但我估計可能不會到亞龍灣這個水平。
    沈竹：你周圍的人他的這個收益能夠達到每年多少，投資成功的。
    蔡鴻巖：我倒沒問過具體的數，因為我知道，我還知道一點，亞龍灣紅樹林酒店它的客房出租的情況。
    沈竹：投資完心理踏實嗎？
    蔡鴻巖：我有另外一個朋友，也在亞龍灣一線海灘上有一個產權式酒店，收益率是非常高的，它的這個我們幾個朋友在那買了房子，他們是24900買的，最低的時候，就是那個愛情海，現在因為每天的租金，到冬季進入10月1號之后，基本上房子都能租1600以上，2000多塊錢，而且是普通的房間。所以他的收益率還是蠻高的。
    沈竹：哪一年買的？
    蔡鴻巖：張總他們這個酒店的整體投資，我聽說是兩年三年就收回投資了。
    沈竹：愛情海這個你說朋友的回報，他是哪一年開始投資的？
    蔡鴻巖：他是在前年吧，前年買的，去年，買了之后已經有收益了，而且現在這種，因為這種產品很少，又是亞龍灣一線的海灘地，很多人對房子，基本上，他可能更多的不是用于經營了，他都是自己的公司朋友輪番去住，他就是使用率很高的，以前我記得。
    沈竹：您說的這個屬于企業購房？
    蔡鴻巖：不是不是，就是個人購房。但是現在，因為特別是在亞龍灣買房的人。
    張寶全：但是產權式酒店現在企業買房的很多，為什么呢？他企業買了房，產權歸他的企業，他把它的免費居住，作為一種福利，分給員工。
    沈竹：員工。
    張寶全：總經理一年五天，副總經理一年四天，部門經理一年三天，員工兩天。
    蔡鴻巖：作為企業的一種資產了。
    張寶全：所以說它既符合我們現在的游戲規則，但是又給大家帶來了很厚的……
    沈竹：像國外它的比率應該是60%是個人，40%是企業，你算過你的酒店多少企業買，多少是個人投資呢？大概是多少？
    沈竹：那是分時度假的概念，是吧。他們分時度假也是企業參與是嗎？
    張寶全：分時度假作為一種福利，比如說企業我就買你100間客房，然后我分給大家，這100間你一年之內，或者是兩年你隨便去住，他就買這個使用權。
    沈竹：他們是四六開，咱們是幾比幾，企業和個人。
    張寶全：目前中國的產權酒店，應當說大部分還是個人在買。應當說個人購買的比例大約占到90%多。
    沈竹：那企業的行為還是少數。
    張寶全：這個主要還是，我剛才說了，就是度假的需求，已經成為我們個人或者家庭一種很重要的需求。
    沈竹：你了解寶全說的這個情況嗎？企業多不多？
    蔡鴻巖：企業不是很多。但是現在有一部分企業已經有這樣的意識，企業要算他對投資現金流的一個情況，在有充裕資金的情況下，比如說國企央企，大的上市公司，這些公司他們不愁資金，對于中小企業來說可能，因為現在房價很貴，三亞的房價現在全國最貴的房價了，大家在投資的時候可能還會比較謹慎。我覺得是，剛才我說的這個是，到底什么人在買這兒的，海南三亞這兒的房產，現在實際說全國有錢的人，都在往那去買房產，因為大家看好的是一個總體區域，國際旅游島這個政策出來之后，而且我們看。
    沈竹：有一定投資回報的，海南是讓我們能夠看見的，雖然爭議比較大。
    蔡鴻巖：確實還有一個比較特殊的情況，04年開始就一直在關注三亞這個地方，三亞這個地方實際上是相當于從地緣這個角度上我們去看，它相當于是整個北美洲對象的邁阿密海灘，整個歐洲大陸的對象的藍色海岸線，就是背后這個大陸的人口的基數，GDP的整體的經濟發展的規模的水平，使得三亞這個地方，它是唯一背后是大陸，最南邊的一個最近的一個熱帶海灘。這個熱帶海灘的資源它是絕無僅有的，它可以減少很多去東南亞這些熱帶海灘的時間。
    沈竹：這講到海南了，我們跑題了。這到底是怎么樣分清產權的關系，在投資者的駕馭上面，比如說投資者在購買的時候，需要注意什么樣的合同，契約關系怎么建立，在合同解讀的時候，需要注意哪些事項，我們稍事休息，聽寶全和宏彥跟我們聊聊具體的一些事項，稍事休息，回來接著聊。
    沈竹：財經下午茶，歡迎回來！跟普通的商品房相比，我們說公攤的面積怎么算，物業費怎么收，然后包括一些費用合同的軟件怎么樣擬定，這都是我們可能在投資的時候，或者是在看合同的時候，非常撓頭的幾件事？
    張寶全：你剛才說的問題，就是把產權酒店的毛病給說出來了。剛才所有問題，都是中國在房地產銷售里邊，關于住宅的這些約定，像酒店的約定是不一樣的，但是中國現在沒有這套體系，剛才我講了，一個正常，或者一個好的產權酒店運營，不僅要有酒店的硬件標準，還有管理的軟件標準，但是現在最大的缺失是什么？就是沒有一套法律體系。
    沈竹：有沒有解決的可能？
    張寶全：在這套法律體系要規定，就是產權酒店開發者的權利、義務、責任，投資者的權利、義務、責任，和管理者的權利、義務、責任。但是我們現在所有的產權酒店，都是用的商品房買賣活動，這是國家標準化的，這是賣住宅的。所以你看我們為了。
    沈竹：給大家看一眼，商品房買賣合同，就是產權酒店用的合同還是跟普通商品房一樣的。
    張寶全：這是住宅的一個標準合同，在酒店運營里邊，有很多的權利跟住宅完全不一樣，住宅是你買完你自己用，物業是你花錢買一個物業的服務，產權酒店你是投資人，你買完是叫給經營者，經營者幫你來做運營和投資，那么這個之間的權利和義務、責任包括跟開發商是什么關系。
    沈竹：跟我們舉舉例子好嗎？另外合同的這個實際的條款。
    張寶全：所以你比方說這個合同這么厚，但實際上從文字上來講，國家標準合同，這才三分之一，我們補充協議，就占了，文字數占了三分之二，密密麻麻的。
    沈竹：補充協議包括什么？包括后續的服務，物業費的問題，公開面積的問題，土地使用年限的問題，都在里面嗎？
    張寶全：你看，這個合同補充協議，首先一個告訴你，三亞灣紅樹林度假酒店，是根據國家五星級酒店標準，及北京紅樹林國際酒店管理有限公司的紅樹林品牌標準建造開發的，中國度假目的的酒店，那么你要買，首先要告訴你條件，你必須要委托給紅樹林這個酒店管理。
    沈竹：在第一個條款，他就把經營者給定了，不僅我開發的，而且你必須要尊重我經營者的地位。
    張寶全：住宅什么概念，住宅買完了之后，你可以自己住，你也可以自己出租，他如果這樣怎么叫酒店呢？
    蔡鴻巖：這個條款就是統一經營權的一個約定。
    張寶全：那么你看我們在國家商品房買賣合同里它是沒有這一條的，甚至于他完全是物業管理的概念，就是說你可以委托物業來管理，你交錢等等的。
    沈竹：第一個大家要注意，經營者明確不明確，不明確的話，一定要小心了，然后第二點補充的重要的東西。
    張寶全：然后在這個里邊，它有很多比如說酒店運營成本的控制，包括業主的權利怎么保障，包括財務系統怎么建設，這個在我們商品房中沒有，因為住宅你買完了就自己住了，不存在經營的問題。
    沈竹：物業費的問題在里邊有嗎？
    張寶全：作為一個酒店，它就不存在物業費了，因為酒店把它酒店運營成本都在里邊，已經大大的大于物業費了。
    張寶全：如果我們繼續用住宅的物業費的概念來說的話，對產權酒店的運營是很麻煩的事情。
    沈竹：所以必須要免物業費，就不提這個概念了。
    張寶全：是啊，因為物業費，或者運營費都已經搭在成本里邊。那么除了成本以外，其他就是利潤。所以說你應當完全按照酒店的概念，甚至是財務和法律來看待這個，而不能再用你的住宅的概念來看待。
    沈竹：所以購買成本里邊包含了物業費和管理費這兩個費用了。
    張寶全：購買的時候，你就買的物業，那么你委托完以后，剩下的就是，你比如說像我們這個，是用酒店管理公司來提供運營費用。如果萬一發生虧損的話，酒店來貼補。
    沈竹：其實把話說到關鍵了，你賺錢的時候，怎么都好說，賠錢的時候，經營管理不好的時候，用什么來限制和保護投資者的權益。
    張寶全：你比如說在我們這個里邊規定了，如果酒店要是連續發生三年虧損，這個運營費用的彌補全部由管理公司來彌補的，因為你既來拿我的物業來經營，你就要當這個責任，你不能說光要物業，我來管理，然后不負責任。
    沈竹：那我剛才問你這個問題，物業費是不是含在購買的費用里邊。
    張寶全：這個里邊就不應該有物業費在里邊。
    沈竹：等于忽略了有物業費。
    張寶全：一定要減的，因為酒店國際上有一整套關于酒店成本的構架，所以說一定我們要按照酒店的經營習慣和成本來考慮，而不能用住宅。
    沈竹：合同是商品房的合同，但是其實里邊的內容都是酒店的內容。
    張寶全：我們現在國家規定，這個商品房的標準不能改，所以我們在標準合同里加了一點點，改了一點點東西，但是最終是通過補充協議，把所有關于酒店運營的，可以說是非常詳細，這我們是專門找了一個大律師，給我們做了一年半。
    沈竹：我們轉讓的時候，就是這一本合同，這本合同能證明我的產權嗎？
    張寶全：是啊。這就是，但是你在買的時候，我就告訴你了，你要自己委托經營合同你必須要簽名，臨時管理公約必須簽。
    沈竹：這是特別的產權酒店設置的合同是吧。
    張寶全：是。
    沈竹：你這個委托經營合同起到什么作用呢？
    張寶全：我是賣給你了，我是開發上我賣給你了，但是是它在經營，那么開發商負什么責任，經營人負什么責任，作為你投資人你要很明白，而且要通過契約的方式，把你的權利義務明確下來。
    沈竹：比如說里邊闡述了什么樣的，遇到什么樣的問題，怎么解決都在里邊嗎？
    張寶全：是啊，比如說酒店什么時候開業，如果開業不了，酒店管理公司要賠小業主的錢。另外在開業過程中，如果你對這個酒店的運營，因為你的過錯，帶來什么損失，那你要賠小業主的錢。
    沈竹：什么情況負擔什么責任？
    張寶全：當然我小業主委托給你以后，我小業主我不會來干擾你的經營，我也不會自己來享受，我同意接受你的管理原則，這些國家沒有法律。
    沈竹：這樣產權的房子，它的土地使用年限，是遵照住宅的，還是遵照酒店的。
    張寶全：這是根據土地出讓的時候，是酒店就是酒店，比如說酒店是50年，那就是50年，按住宅的話，70年就是70年，這個就要根據土地的使用規定的時間來確認。
    沈竹：面對這些合同，宏彥你如果作為一個投資者，一個消費者的話，你覺得這樣一個完美的合同會說服你來投資嗎？
    蔡鴻巖：那我要看里邊的一些具體的條款。
    沈竹：你會看哪個？
    蔡鴻巖：特別是酒店的委托經營活動，像這里頭的一些條款，是不是按照我評估的，首先給我投資來說，第一個原則是風險規避原則，它能不能規避掉我的風險。
    沈竹：你所能考慮到的風險，肯定就是經營不善。
    蔡鴻巖：第一個是我投資回報的風險，這個投資回報的風險它是依托于法律的約定上。
    沈竹：我想很多地方比如說像北京某一個旅游區，就說我每年有多少游客，旅游的市場多么龐大，能夠保證這個酒店在這個地方能夠每年盈利多少，你是根據什么標準來判斷這個市場？
    蔡鴻巖：這個我不會去聽，這都是宣傳的說辭。我要自己看。
    張寶全：要自己判斷，因為所有投資都是有風險的，要自己評判。
    蔡鴻巖：對，我自己要評估，我評估這個投資方，它的背景，它的品牌，它的實力，包括甚至它資金的情況，包括它的以后運營的機構的這些它的整合能力，它的品牌，它跟哪家管理公司簽的約，這都是我判斷能不能投資的，我不會去看它的宣傳頁上寫的，說我們風景怎么優美，有  什么東西，未來是什么什么東西，我看的更多的是實體的，現在實實在在我能看到的，要看它以前的業績，看它以前的經營作為，它有沒有違法亂紀，有沒有惡性的投訴，他一家開發商當中，有沒有出現爛尾的情況，資金抽逃的情況。
    沈竹：如果有的話，您是肯定不會選擇了。
    蔡鴻巖：那當然了，這是一個風險，我個人的一個評估。
    沈竹：除了這些之外，在合同細節上，還有什么覺得比較重要的。
    蔡鴻巖：我看這個合同條款里邊，比如說第二項酒店管理和經營第三章里頭，它約定有酒店管理公司，我還沒看里頭的細節，第七條是品牌和品牌標準，包括第9條銀行帳戶和業主帳戶，這都是在以前我們看到的這個所有的買房的程序當中，所見不到的這樣的一個規定。我覺得最起碼從這些條款的設計的事項來說細化，可信性強了。
    沈竹：就是每年怎么分成是吧，你比如說酒店賺了多少錢，每間房間賺了多少錢，我們業主不可能隨時都盯著，對吧。
    蔡鴻巖：對對。
    沈竹：怎么讓我們相信，實際的房間每年的盈利虧損的真是情況。
    張寶全：按照一個酒店的標準來經營管理包括財務，包括什么。
    沈竹：你怎么能夠保證投資者能夠及時了解到這些信息，并且相信你提供的數據。
    張寶全：管理酒店有它的運行規則的，從國際到國內的，而我們的酒店就是按照這個規則來運營的。三亞灣酒店是一樣的，但是有很多人不知道，所以說這個你必須要告訴，我是怎么運營的，財務是怎么管理的，商品房的買賣。
    沈竹：你沒有回答我的問題，比如說，我不可能了解我投資的三亞那么遠的房子，每一季或者是每一年整個具體的入住率，盈利，你們什么時候打折了，什么時候提價了，我這些東西都不知道的話，你怎么保證我第一時間或者說是最準確了解到這些信息，保證透明。
    張寶全：因為酒店這個網全都是公開的，就像我們亞龍灣和平酒店，你現在都可以翻出來看，看我每天我的收入是多少，我的這個運行費用是多少，我的餐料是多少，我的臥料是多少，你都可以看到這些，酒店每天大概毛利是多少，這個酒店網都是公開的。
    沈竹：像寶全說得那么透明，然后現在合同完善到這個程度，你是不是有動心的這種跡象？
    蔡鴻巖：要是這樣的話，真是像他們所掌握的這些，我覺得還是可以考慮的。因為這里頭你像他在酒店的經營和管理這個章節上，有關于管理費用的各項明晰，基本管理費，占酒店收入的2%，如果是把經營收入能夠完全公開，財務完全公開的話，我覺得這就是可信的。
    沈竹：財務公開又是一個要求，這些都是給你們的難度是非常大的。
    蔡鴻巖：張總說了，他們是公開的，現在按照上市公司的標準，達到一個上市公司的標準。
    沈竹：怎么可能做到那么大的行業約束呢，一個企業它做到行業標準的時候。
    張寶全：這就是中國產權酒店周圍環境不好的原因，靠一個商品房買賣合同，來做產權酒店銷售和運營，一定會要發生糾紛，而且一定是會有問題的，也就是說，當你把硬件和運營軟件管理有了以后，這一套契約，就是法定這種程序，在權利不能被明確好的時候，就是游戲規則不清楚的地方，這個是一定要出問題的。而中國現在最缺的是什么，剛才我講了，第一并真正的按酒店運營標準的去做，第二也沒有很好的酒店軟件的運營標準進入，第三個最重要的沒有一套酒店的運行管理的模式。
    沈竹：我看宏彥一直在看這個合同。
    蔡鴻巖：我現在看了這些東西，大概有一個最大的一個疑問，就是說，因為你是5000多個房間，我現在最大的疑問，哪個酒店，是你們紅樹林自己的酒店管理，還是其他酒店管理，這個酒店管理集團，這個公司它能不能保證5000套客房這樣一個投資水平，如果說它要三年五年實現不了一個管理的收益，就是說，我從前期的投入到常態的具有盈利的酒店運營的話，我可能對這個現在是最大的疑問。
    沈竹：還是運營能力，歸根結底，還是能不能夠把5000多間房都運轉起來。
    張寶全：三亞灣5000多間客房意味著什么呢，意味著全世界第二大，第一大是米高梅，在拉斯維加斯，所以你就要看什么呢？就一定要看規劃了，70萬平米一個酒店，這里邊有電影界的半島影廳，有比方說像會議設施，可以4000人同時宴會，包括有迪拜的水上樂園，包括有音樂廳，包括歌劇院，也包括有商業街，為什么？這一些構成一個度假生活方式，這種生活方式它就使很多人的到來，都要入住這個酒店，如果你單純的光有房間，這個酒店一定要出問題的。
    沈竹：所以宏彥關心的，可能也是很多投資者關系的，這里的軟件配備，是否到位，是否能夠吸引那么多的人去那保持良性循環。
    張寶全：不是軟件，是要看硬件了，它是一個度假目的的酒店，它把自己硬件的配制，以及我們比方說NBA的球場，包括網球，或者說模特最后的決賽都可以到那。
    沈竹：我聽了很炫，假如寶全說的這些都達到了，你投資了這個酒店，有沒有當老板的感覺。
    蔡鴻巖：業主，不是老板。
    沈竹：還是業主。
    蔡鴻巖：還是業主。
    張寶全：不對，我們堅守的最大的，就是讓每一個投資者都是老板，也就是說，不是業主的概念了。
    沈竹：但是我剛才聽到你一個詞叫小業主，你還把這種。
    張寶全：因為小業主就是股東，我們現在把這個酒店產權制開始變成股權制，把一個傳統的一個產權制酒店的房地產的產品，做成一個金融概念。
    沈竹：你希望讓大家有老板的感覺。 
    張寶全：應該有，為什么呢？你比方說你的收益，就是我們這個企業，假定來說，第一你免費居住30天，這個30天，這30天你可以到我所有酒店里面去住，第二你可以住總統套房，也可以住標準間，也可以住套間，當然住總統套房消費15天，他一整套，這樣網絡平臺計算的體系隨便你翻。
    沈竹：想像一下如果投資了的話，自己會擺在小業主的位置，還是擺在一個老板的位置。
    蔡鴻巖：我想象不到當老板是什么滋味，一個小業主的身份就能當老板。
    張寶全：這是中國人，中國人對酒店的不了解，比如說像萬豪酒店，你知道萬豪酒店，你知道它的投資人嗎，它這個合同把你約定的很清楚，你投資人，你只能管什么，什么你是不能管的，我的運營你是不能管的。所以說這些對中國人對酒店的不熟悉，不了解，或者把一個物業租賃的房把它當成酒店的運營。
    沈竹：你打破了宏彥當老板的這個夢想，本來想投資產權酒店當老板的。
    蔡鴻巖：關鍵是我們的這個老板的概念，也是大家習慣了，中國人的老板概念，跟張總說的老板概念不一樣。
    沈竹：想做主，但是這個權限劃規到什么樣的權限。
    張寶全：你享受的是股東的權利，只能這么講，股東就是投資人嘛。
    蔡鴻巖：股東我可以理解。
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