高檔小區日夜無人看守，進出小區如入無人之境；成堆的垃圾惡臭撲鼻，臟兮兮的樓道里蚊蟲飛舞……5月11日至15日，長沙市錦繡華天小區的數百戶業主度過了三年半以來的首次“無物業狀態”。物業撤出造成“管理真空”的北京“美麗園事件”在長沙再次上演。

5月11日清晨，湖南華天物業的一張公告，表明它決心撤離服務達三年半之久的錦繡華天小區。本報記者 明星  攝

一覺醒來物業公司蹤影全無

    5月11日清晨，長沙市錦繡華天小區的業主們從睡夢中醒來發現，小區鐵門大開，紙屑、煙蒂和塑料袋無人清掃，物業公司的保安和保潔人員一下子全無蹤影。已服務小區三年半的湖南華天物業，在貼出一紙公告后，撤出了這個“高檔商住社區”。
    錦繡華天小區是長沙市開福區的商住小區，占地近40畝，由三幢公寓樓和一幢商務寫字摟構成。記者11日上午在錦繡華天小區看到，小區入口的宣傳欄上貼滿了物業公司和業主委員會的“公告”和“聲明”，很多業主一邊看一邊議論紛紛：“物業突然撤出了，會不會小偷進來沒有人管？小區以后的生活垃圾誰來處理？萬一停水停電該怎么辦……”

業主拖欠物業費惹的禍？

    一個“高檔商住社區”，按道理物業公司應該有利可圖，為何到了無人管理與服務的境地？華天物業張貼的公告稱，小區的業委會對其正常的設備維修和管理工作沒有給予應有的配合與支持，業主拖欠的物業費已高達近70萬元，致使小區的物業服務工作無法正常開展，而且小區物業服務合同到期后，未再與業委會簽訂新的服務合同，在向有關部門報告后，選擇了撤出。
    長沙市錦繡華天小區業主委員會主任張陽生的《聲明》指出，長沙市開福區房管局曾經表示，根據建設部頒發的《業主大會規程》，錦繡華天小區的業主委員會成立不符合規定，而且他也多次通告居委會和開福區房管局自己已經不擔任這一職務，自2006年9月以來就未從事業委會工作，新的物業公司選聘工作也因為難度太大，一直無法進行。
    一位不愿透露姓名的小區業主告訴記者，雖然小區的業委會成立不符合國家相關規定，但還是有一定的群眾基礎和代表性。華天物業和小區的業委會一直沒有續簽物業服務合同，2006年9月，華天物業決定終止對該小區的物業管理服務，但在其準備撤出時，因無物業公司接管遭到部分業主阻攔，致使小區出現混亂場面。在政府部門出面協調下，華天物業暫時留了下來。
    2006年10月1日，錦繡華天小區寫字樓A棟強電井因電線短路起火遭到破壞(消防部門已認定)。物業公司稱業主欠費修復資金無從落實，業主則指責由于物業公司管理不善，釀成了這一事故，雙方矛盾進一步激化。在征收的物業費入不敷出、小區大、中修資金無從落實、專項維修等外委合同無法簽約進行的情況下，華天物業萌生了撤出的意愿。

兩敗俱傷為哪般？

    錦繡華天小區景麗苑業主劉女士說，華天物業撤出小區，關鍵是錢的問題。當初物業服務合同中約定物業費是每平方米1元，但是2004年9月華天物業決定將住宅樓物管費漲到每平方米1.1元。雖然他們聲稱有物價部門審核批準的小區住宅樓物業費征收上限是每平方米1.4元的文件，但也需要和業主進行必要的協商和溝通，簽訂合同才能漲價。否則于情于理都難以接受這種漲價方式。
    小區另一位業主潘小姐對記者說，小區不少業主與物業公司相處三年多，已經有了感情，華天物業的服務質量也是有目共睹。雖然物業公司和業委會之間代表的是不同的利益主體，雙方產生矛盾也是可以理解的。但化解矛盾，處理糾紛的方式應該是平等協商，而不是采取突然撤離的極端方式，這樣會造成小區的品牌貶值，對物業公司的企業形象也有一定損害。
    面對華天物業的執意撤出，又因無新的物業公司接管，長沙市開福區房管局與當地社區從中進行了多次調解，但雙方在“上調物業費”問題上均不肯做出讓步。華天物業一位員工對記者說，每平方米1.1元的物業費，在周邊小區中算是比較低的，況且經過了物價部門審核，是有法律依據的。華天物業的突然撤離，使錦繡華天小區的眾多業主一時間無法接受“管理真空”。他們紛紛呼吁政府部門和當地街道居委會能積極介入，在新的物業公司進駐前，提供必要的管理和服務。
    記者了解到，撤離前夕，華天物業分別向長沙市開福區政府維穩辦、新河街道辦事處、下麻園嶺社區提交了專題報告。華天物業在報告中表示：物業費拖欠情況日益嚴峻，企業的生存需要一定的物質基礎和工作條件，由于新的物業服務合同遲遲未能簽訂，不再做無限期拖延，決定于5月11日正式撤出。
    面對小區環境日益惡化、管理陷于無序的狀態，在長沙市開福區下麻園嶺居委會的主持下，錦繡華天小區業委會籌備會制定了小區應急措施：在新的物業公司進入小區之前，由下麻園嶺社區臨時聘請保安、保潔員、郵件分發員提供相關服務；與湖南遠能電力能源服務有限公司及長沙自來水公司等相關部門協商，保障小區正常供水、供電等。

不應采取過激方式解決糾紛

    時下，大城市的“物業糾紛”成為和諧社會創建中的焦點和難點問題之一。湖南軒轅律師事務所楊亮律師認為，業主委員會與物業公司之間應該多進行溝通和交流，即使有矛盾和沖突，也不應鼓動業主拒交物業費來解決問題，因為這樣只會使服務質量下降，矛盾更加激化，最終受害的還是業主自己。而對于業委會的組成人員，政府部門也應該對其進行相關法律和房地產專業知識的培訓，使之維權和處理小區事務時不至于采取過激行為。
    針對物業公司的突然撤離，楊亮律師表示，湖南華天物業管理公司與錦繡華天小區業主之間形成的是物業管理服務合同，從目前反映的情況來看，因為雙方的合同已到期，雙方沒有續約，華天物業表示要撤出小區物業管理服務，并沒有違反合同法。但是華天物業必須要進行交接后才能徹底撤出。
    物管費每平方米是否應由1元升至1.1元，是華天物業和小區業主之間的矛盾焦點。楊亮認為，即使有物價局的批文，但是如果雙方在已簽訂的合同中有明確約定，華天物業就不能單方面提高物業費價格，漲價必須要征得業主的同意，否則就是違約。
    關于寫字樓強電井的修復問題。楊亮律師表示，物業公司在合同履行過程中，有及時檢查安全性和維修的管理責任，如果物業公司有主觀過錯，造成強電井燒毀并給業主帶來損失，應當承擔責任。
    華天物業表示，公司撤出后會派留守人員做好移交、清算等相關工作。華天物業公司在致小區全體業主的《公告》中稱，華天物業將在撤出后集中處理以下事項：1、已預交物業管理費的業主(結算截止到2007年5月10日)，憑票辦理清退結算手續；2、對于個別拒交物業費的業主，將依法予以追繳；3、對于寫字樓強電井的修復工作，將承諾繼續履行業主代表會議紀要確定的內容。