????【摘要】專家表示，北京房地產市場已經開始回暖升溫，“一房難求”的局面在中長期內或將再現市場，未來純商品住宅項目的價格上漲已成定局。

????在降準降息等各種利好的刺激下，北京樓市已逐漸顯現回暖態勢。中原、亞豪等代理機構數據顯示，截止到7月26日，本月本市公寓類新盤成交量已經達到1010套，十萬元以上的頂級豪宅成交量已經達到8套，而在8月預計開盤的項目有30個。專家表示，北京房地產市場已經開始回暖升溫，“一房難求”的局面在中長期內或將再現市場，未來純商品住宅項目的價格上漲已成定局。

????市場現象??10萬+頂豪也不愁賣

????繼中央別墅區的金地中央世家、新世界麗樽等別墅項目紛紛亮相后，中心城區的盛德紫闕、紅璽臺等項目也動作頻頻。

????而單價在10萬元以上的頂級豪宅成交量一路飄紅，據代理行中原數據統計顯示，截至7月26日，今年，北京10萬+頂豪成交爆發，整體簽約套數達到了創造歷史紀錄的147套。

????北京6月10萬+頂豪成交明顯上漲，累計簽約達到了18套，合計簽約均價為11.3萬元/平米。進入7月以來頂豪再次連續簽約8套。

????除了頂級豪宅之外，不限購的公寓類產品成交量更是爆棚，房地產交易管理網數據顯示，本月已經達到了1010套，在6月突破千套后，再次出現了高位成交，這也是最近幾年北京公寓市場的首次連續兩個月突破千套成交。

????二手房累計成交翻番

????“便宜點也賣了，實在耗不起了?！眲倓傎u掉亦莊一套二手房的鄒先生對記者表示，前兩年的樓市低迷讓自己的房子套牢在樓市中，掛牌一年都未找到下家，但是這一次，自其在中介公司掛出房源不過一個月的時間就被一對小夫妻相中，便宜幾萬塊錢也趕緊出手。

????“現在確實是成交的窗口期?！敝性禺a首席分析師張大偉對記者表示。

????房地產交易管理網數據顯示，截至日前，北京二手房住宅合計簽約達到了101533套，相比2014年同期的50822套上漲幅度達到了100%。

????下月30新盤預計入市

????就在新盤加速成交，快速消化庫存的同時，新盤供不應求的疲態已經開始顯現，代理行亞豪機構數據顯示，截至23日，本月北京純商品住宅市場(不含保障房與自住房)僅新增住宅產品2950套，供需比為1:2.3，市場已經處于供不應求的狀態。

????開發商顯然抓住了入市的最佳時機，8月份，北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括首開萬科城市之光、首創·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤。

????亞豪機構分析師郭毅表示，從今年北京商品住宅市場供應情況來看，前4個月開盤項目個數均在20個以內。而隨著4月成交回暖大幕的拉開，自5月開始供應出現抬頭，當月實現34個項目開盤，也成為上半年供應項目量最多的一個月。接下來的6月與7月，雖然市場轉暖的趨勢非常明顯，但是月度開盤量卻均難以突破30個項目大關。而到了8月份，雖然已進入下半年銷售周期的重要節點，但全月項目預計入市量仍在30個的關卡徘徊。

????原因分析??政策利好刺激樓市成交

????亞豪機構分析師郭毅預計，預計7月全月純商住宅成交量將達到8000套，并創下2015年月度成交量新高?；诓粩鄬捤傻恼攮h境，市場需求繼續呈現抬頭之勢，市場成交的回升也仍將持續。

????而中原地產首席分析師張大偉認為，公積金貸款額度最高提升至80萬，以及近期以來，降準、降息等政策的效應慢慢體現，是樓市升溫的主要原因。

????另外，股市的震蕩再一次印證了樓市才是資產保值升值的不二法寶。不排除此前很多股市投資的獲利者將樓市當成了“收割機”。

????后市預期??房價進入上升通道

????毫無疑問， 北京進入了商品房高端化的階段，主要是因為過去的幾年，北京供應的商品房住宅土地稀缺。

????北京土地整理儲備中心數據顯示，2013年4月至2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平米。剔除配建只1350萬平米為住宅，且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。

????實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。由此折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應比例計算，這部分大多將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價。

????張大偉認為，北京樓市發展在2014年調整后，2015年將處于上升空間，整體市場將出現成交量明顯上升，成交價格輕微上漲的趨勢，對部分熱點區域，因為前期地王的集中上市，預計定價可能出現上漲。

????而亞豪機構分析師郭毅也表示，預計“一房難求”的局面在中長期內或將再現市場，未來純商品住宅項目的價格上漲已成定局。