今年以來，物業服務市場正在從增量與存量并重的藍海市場轉化為存量主導、增量輔助的紅海市場。行業市場形勢的重大變化，加劇了企業與企業之間、企業與客戶之間的競爭和博弈。近日，中指研究院發布的“2024上半年中國物業管理行業總結&下半年趨勢展望”系列監測數據顯示，從上半年來看，物業企業分紅與回購力度創下歷史新高，資本市場給予正面回饋。

　　分紅與回購力度創歷史新高

　　2024年上半年，港股物業板塊略有企穩，尤其是4月中下旬以來，A股受“國九條”政策刺激及關聯方地產利好政策出臺、港股受國際資金流入等多方面因素影響，一度出現連續反彈，較最低點略有提升。中指院的監測數據顯示，截至2024年6月28日，行業共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，板塊總市值約為2210.85億元，PE均值為12.44（剔除負值）。

　　上半年，物業上市公司分紅與回購力度創歷史新高，資本市場給予了正面反饋。具體來看，有34家物業服務上市公司宣布發放2023年年度現金股息，共計分紅92.21億元，創歷史新高。從分紅金額看，華潤萬象生活分紅金額最高，為17.63億元；萬物云以14.13億元分紅金額緊隨其后。派息率超過50%的有13家，其中，碧桂園服務派息率高達335.98%，康橋悅生活達96.24%。

　　港股有8家物業企業上半年開展了股份回購，包括萬物云、綠城服務、德信服務集團、金科服務、永升服務、中海物業、越秀服務和星盛商業。這些企業2023年經營活動現金流量凈額均為正，企業資金相對充裕。萬物云的回購金額為7199.81萬元，是回購金額最高的企業。

　　物業企業正逐步回歸現金流邏輯

　　從今年一季度業績情況來看，5家（“珠江股份”未計入）A股物企營業收入均值為11.45億元，同比增長12.37%。保持營業收入正增長的企業有4家，其中招商積余的營業收入最高，約為37.05億元；新大正的營業收入增速最快，約為19.51%。

　　利潤方面，一季度，5家A股物業企業毛利潤均值約1.41億元，同比增長1.44%，凈利潤均值約0.58億元，同比下降6.95%。其中，招商積余的毛利潤與凈利潤分別為4.18億元和1.91億元，均排首位。2024年上半年，并購市場進一步降溫，未監測到典型并購案例，物業企業并購更加理性與謹慎。

　　當前，行業風險逐步出清，物業企業正逐步回歸現金流邏輯，業績及估值也有望進一步回升。從2023年業績來看，物業企業應收賬款及票據總額達到861.35億元，同比增長8.54%，較上年大幅下降33.48個百分點，與營業收入增速持平，應收與收入增速剪刀差也已較上年大幅下降25.63個百分點，增速相對可控。

　　同時，物業企業加大預收力度，提高收繳率。2023年經營活動產生的現金流量凈額達到294.49億元，較上年顯著改善；凈現比回到1以上，2023年達到1.97，為近幾年新高。此外，物業上市公司通過優化組織架構，精簡戰線，嚴格控制銷售、管理等費用，提升管理效率，近5年期間費用率保持下降趨勢，2023年創新低為8.84%。

　　存量市場博弈加劇

　　2024年上半年，在上游產業深度調整背景下，物業企業以非業主增值服務為代表的高毛利業務繼續收縮，疊加大部分企業的“第二曲線”探索效果不明顯，未來行業整體利潤率將持續向基礎服務水平回歸。中指院數據顯示，港股物業企業毛利率均值從2021年的29.51%，下降至2022年的25.40%，進一步下滑至2023年的23.95%；同期，凈利率均值從13.01%下降至7.83%，進一步調整至6.51%。預計2024年上半年港股物業企業利潤率水平將實現探底企穩。

　　目前，行業典型頭部及第三方物業企業的凈利率水平集中在4%至10%之間，毛利率大都低于20%。該機構分析認為，短期看，物業企業的管理能力和服務能力提升，依賴于較高的資金投入，大概率會推升企業運營成本，進而影響企業利潤率表現；長遠看，行業如果沒有新的增長亮點與業務突破，當前的利潤率水平可能將是行業常態。

　　綜合來看，2024中國物業服務市場正在從增量與存量并重的藍海市場轉化為存量主導、增量輔助的紅海市場。中指院分析認為，行業市場形勢的重大變化，加劇了企業與企業之間、企業與客戶之間的競爭和博弈，推動客戶地位快速上升，放大了其對高品質服務的預期；同時，倒逼物業企業破除增量慣性思維，轉變經營思路，追求高質量發展。在這場以“活下來”為底線，以“高質量”為目標的轉型發展攻堅戰中，“等靠要”型的企業將加速出局，獨立性強、服務口碑好的企業將在競爭中占據有利位置。